Questions & Controverses

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Présentation

Dans un environnement marqué par la contradiction et par là-même souvent indéchiffrable, rien n’est plus inquiétant que l’absence de doute, que l’affirmation se certitudes péremptoires. La politique du logement se prête particulièrement à l’expression de positions tranchées, parfois inspirées par des idéologies sommaires ou par la défense d’intérêts particuliers, car elle concerne chacun d’entre nous. Or le logement est un domaine complexe, qui ne peut être abordé qu’en mobilisant diverses disciplines : l’économie, le droit, la sociologie, l’architecture et les techniques de construction, la géographie, voire l’histoire.
La rubrique « Questions et controverses » s’efforce de souligner cette complexité plutôt que de la masquer, en présentant à la fois les thèses en présence, les connaissances disponibles, ainsi que l’avis plus ou moins affirmé de l’auteur lorsqu’il lui semble utile au débat. L’objectif est de fournir au lecteur non une thèse personnelle, mais les éléments qui lui permettront de se forger sa propre opinion.
Les questions et controverses présentées sur ce site ont été publiées en volume papier et en e-book sous le titre 15 questions de politique du logement.

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Les prix immobiliers sont-ils trop élevés ? par Bernard Coloos.
La France et les pays de l’OCDE ont connu, depuis le milieu des années 1990 jusqu’à la crise financière de 2008, une augmentation spectaculaire des prix de l’immobilier. Tout aussi remarquable, dans notre pays, fut la résistance de ces mêmes prix consécutivement à cette crise. Contrairement à la plupart des prévisions, les prix immobiliers n’ont guère baissé, avec l’inversion du cycle, à la différence d’autres pays. Les premiers indices d’une reprise de la hausse des prix sont même apparus courant 2015.
Les prix immobiliers sont-ils pour autant, comme on le lit souvent, trop élevés ?

Plus de propriétaires, plus de chômeurs ?, par Bernard Coloos.
Le développement de la propriété favorise-t-il l’accroissement du chômage ? L’hypothèse, émise en 1996 par A. Oswald à partir de travaux économétriques sur données nationales, a fait florès, sans doute parce qu’elle propose une explication simple d’un phénomène préoccupant. Elle est toutefois controversée, car la majorité des nombreux travaux auxquels elle a donné lieu ne l’ont pas confirmée.

Faut-il construire plus de logements ?, par Jean Bosvieux.
La question du volume optimal de la construction de logements agite à intervalles réguliers le monde du logement et les médias. Des objectifs ambitieux, voire inaccessibles, sont affichés par les politiques. La construction de nouveaux logements n’est toutefois pas un but en soi, sauf pour les professions qui en vivent. D’où vient alors que la question polarise l’attention et suscite des polémiques ?

La convention d’utilité sociale : outil efficace ou labyrinthe administratif ?, par Bernard Coloos.
La Convention d’utilité sociale (CUS) s’impose depuis 2009 à tous les organismes de logement social, pour une période de six ans. Elle se situe dans le prolongement historique du conventionnement pour l’aide personnalisée au logement, des démarches de « gestion urbaine de proximité », puis de qualité de service et prend la suite du conventionnement global de patrimoine lancé en 2004. Les difficultés liées à la définition du contenu des CUS et à leur mise en œuvre reflètent les contradictions internes de la politique du logement sur des sujets comme la place des collectivités territoriales ou le rôle du parc social.

Construction : les quotas de logements sociaux sont-ils justifiés ?, par Bernard Coloos.
L’article 55 de la loi Solidarité et renouvellement urbain (SRU) fait obligation à certaines communes de disposer d’un pourcentage minimal de logements sociaux. Faute d’atteindre ce minimum, elles doivent engager un programme de rattrapage. Cette obligation a suscité de vives polémiques, qui ont toutefois perdu de leur virulence avec le temps. Depuis la promulgation de la loi, en décembre 2000, les modalités d’application ont changé: le niveau des quota a évolué, les sanctions des communes carencées ont été renforcées. Mais l’obligation demeure. A-t-elle fait la preuve de son efficacité ?

Les attributions de logements sociaux : des objectifs inconciliables ?, par Bernard Coloos
Les règles d’attribution des logements sociaux suscitent depuis de nombreuses années débats et réformes, sans que, pour autant, un consensus se dégage sur ce qu’il faudrait faire. De fait, concilier des impératifs aussi divers que le respect de la transparence, le logement des plus démunis, la mixité sociale, tout en prenant en compte les impératifs de gestion des organismes, semble relever de la quadrature du cercle.

Faut-il faciliter les expulsions ?, par Jean Bosvieux
132 000 jugements d’expulsion locative ont été prononcés par les tribunaux en 2015, la plupart en raison d’impayés de loyer. L’expulsion est un traumatisme pour le locataire, mais c’est aussi une épreuve pour le bailleur, du fait de la longueur de la procédure, de son issue incertaine et de son coût. La crainte de l’impayé est un souci majeur des bailleurs personnes physiques, et elle n’encourage pas les vocations de bailleurs. Faut-il pour autant, comme le préconisent certains, faciliter l’expulsion pour favoriser le développement du marché locatif ?

La rénovation énergétique du parc de logements passe-t-elle par une obligation de travaux ?, par Bernard Coloos.
Le gouvernement a institué en 2017 une obligation de travaux d’amélioration des performances énergétiques afin de réduire les consommations énergétiques dans les bâtiments à usage tertiaire. Certains préconisent d’étendre cette obligation aux bâtiments résidentiels. Cette idée est-elle pertinente ?

Sans épargne préalable, l’accession à la propriété est-elle risquée ?, par Bernard Coloos
Pour beaucoup, la sécurité d’un projet d’accession à la propriété tient à sa préparation. Pour le banquier, l’existence d’un apport personnel conséquent est un facteur de limitation du risque, surtout s’il a été constitué par un effort continu de plusieurs années. Peut-on, pour autant,  demander aux ménages primo-accédants d’attendre cinq, sept, dix ans pour réaliser leur projet ? En d’autres termes, faut-il ériger la constitution d’une épargne préalable en obligation, au nom de la prévention du risque financier ? Ou, au contraire, faut-il faciliter l’accession de tous ceux dont les revenus semblent suffisamment élevés pour leur permettre de faire face à la charge du remboursement d’un crédit, qu’ils disposent ou non d’un apport personnel ?

Valeur verte : mythe ou réalité, par Bernard Coloos.
Les biens énergivores vont-ils perdre de la valeur ? L’obligation de mentionner la classe énergétique des logements, de A à G, pour les annonces immobilières à la location ou à la vente, vise à faciliter la prise de conscience de nos concitoyens de la place du logement dans la grande bataille des économies d’énergie. Dans quelle mesure a-t-elle un effet sur les prix ?

Aides personnelles locatives et à l’accession à la propriété : un point sur l’état des connaissances, par Jean Cavailhès.
La politique du logement est en cours de réforme. Son coût élevé (1,9% du Produit intérieur brut en 2016) justifie les débats sur cette question « chaude ». La section 1 présente des enseignements qui peuvent être tirés de la théorie économique. La section 2 fait un état de travaux appliqués concernant deux dispositifs utilisés en France : les allocations personnelles locatives (APL) et le prêt à taux zéro (PTZ). La section 3 conclut et présente un résumé.

Les aides au logement : nécessité ou gâchis ? par Bernard Coloos
Les aides au logement font l’objet de critiques récurrentes en raison de leur coût et de supposés effets pervers, notamment sur les prix et les loyers. Leurs défenseurs font valoir le caractère très social des aides personnelles et la nécessité d’agir sur l’offre. Que faut-il en penser ?

L’habitat pavillonnaire : la prochaine cible de la Rénovation Urbaine ? par Bernard Coloos
Pendant l’été 2016 s’est développée une controverse sur l’existence d’un second exode rural qui aurait pour conséquence de vider les bourgs et centres-villes. Au-delà de la polémique et de la confusion entre zones rurales et villes petites ou moyennes, il ressort de ce débat un risque évident, hors zones tendues et métropoles, d’abandon ou de désertification des centres-villes dans ce qui fut l’armature urbaine du XIXème siècle, avec pour corollaire un déport de la demande sur le périurbain dans ces zones où fleurit la maison individuelle.

Fixation des loyers : liberté ou contrôle ? par Bernard Coloos
La question du recours à la réglementation pour éviter les abus suscite bien des interrogations. Car le débat ne se limite pas à la question des petits logements et se focalise autour des avantages et inconvénients d’un contrôle des loyers durable.

Politique de l’offre, politique de la demande ? par Bernard Coloos
La persistance des problèmes quantitatifs (au moins sur certaines zones) et qualitatifs conduit l’État et les acteurs de la société civile à s’interroger sur les orientations suivies par la politique du logement. Un clivage apparaît petit-à-petit entre les tenants de la politique de la demande et les défenseurs d’une politique de l’offre. Alors que les objectifs font largement consensus, il est légitime de s’interroger sur les moyens de les atteindre.