Pour \u00e9tayer une telle hypoth\u00e8se analysons les \u00e9l\u00e9ments de r\u00e9ponse au moyen des cinq \u00e9l\u00e9ments fondamentaux de tout placement : rendement, rentabilit\u00e9, s\u00e9curit\u00e9, liquidit\u00e9, fiscalit\u00e9.<\/p>\n

Le rendement<\/h4>\n

C\u2019est l\u2019analyse en flux essentiellement. Les financiers parlent d\u2019analyse par le discounted cash flow<\/em> (revenu actualis\u00e9). En immobilier \u00ab\u00a0cash flow\u00a0\u00bb se dit \u00ab\u00a0locataire\u00a0\u00bb, et la traduction se dit \u00ab\u00a0loyer+charges\u00a0\u00bb. Il s\u2019agit donc du taux de revenu procur\u00e9 par un placement. L\u2019immobilier logement est-il attractif sur ce point\u00a0par comparaison avec l\u2019immobilier d\u2019entreprise\u00a0?
\nCertes le revenu obligataire a vu ses taux chuter consid\u00e9rablement (c\u2019est un grand concurrent des placements immobiliers) mais le taux de rendement d\u2019un investissement en immobilier r\u00e9sidentiel est de l\u2019ordre de 3 \u00e0 4% brut, soit \u00e0 peine 1,5 \u00e0 2% net avant imp\u00f4ts\u00a0; par comparaison les actions du CAC 40 offrent des r\u00e9mun\u00e9rations comprises entre 4 et 7 % avant imp\u00f4ts. L\u2019immobilier d\u2019entreprise offre des rendements bruts de l\u2019ordre de 7% soit environ 5% net avant imp\u00f4ts. Sur le plan du rendement, l\u2019immobilier d\u2019habitation n\u2019est donc pas attractif\u00a0; peut-\u00eatre la fr\u00e9quence esp\u00e9r\u00e9e des paiements mensuels l\u2019est-elle plus que les paiements trimestriels de l\u2019immobilier d\u2019entreprise pour certains retrait\u00e9s\u00a0; mais il y a le point 3 (s\u00e9curit\u00e9) ci-dessous\u00a0! \u00a0La fr\u00e9quence de distribution de dividendes est devenue un \u00e9l\u00e9ment important pour les investisseurs, et de grands groupes cot\u00e9s au CAC 40 se sont mis \u00e0 la distribution trimestrielle pour attirer les investisseurs et concurrencer le placement en immobilier d\u2019entreprise notamment.
\nEnfin, ajoutons que la gestion des logements est couteuse en temps et en frais, ce qui impacte le rendement r\u00e9el.<\/p>\n

La rentabilit\u00e9<\/h4>\n

Si le revenu est donc faible pour un investisseur, peut-il esp\u00e9rer des gains en capital ? C\u2019est l\u2019analyse par le stock ou la rentabilit\u00e9.
\n<\/strong>Le principe est alors de r\u00e9cup\u00e9rer en analyse en stock (plus-value en capital) ce que le flux ne permet pas d\u2019obtenir. C\u2019est important pour le placement en immobilier d\u2019habitation.
\nLa valorisation du bien d\u00e9pendra en outre et bien s\u00fbr du march\u00e9, ce qui met en exergue la localisation\u00a0: l\u2019emplacement est fondamental. Trop d\u2019investisseurs oublient ce point en ne raisonnant qu\u2019en termes d\u2019avantages financiers ou de fiscalit\u00e9 (Pinel, etc\u2026)
\nSoulignons que le ph\u00e9nom\u00e8ne de m\u00e9tropolisation favorise la valorisation du bien par la localisation dans les agglom\u00e9rations, avec toutefois les limites des difficult\u00e9s d\u2019acc\u00e8s en centre- ville et d\u2019existence de commerces et services de proximit\u00e9. L\u2019existence de transports en commun est importante mais paradoxalement moins qu\u2019en immobilier d\u2019entreprise\u00a0: les salari\u00e9s sont plus exigeants que les r\u00e9sidents\u00a0!
\nEn mati\u00e8re de rentabilit\u00e9, le placement en immobilier d\u2019habitation peut \u00eatre attractif, toutefois les normes successives et obligatoires d\u00e9classent les biens et emp\u00eachent donc une valorisation attendue du bien, puisqu\u2019on ne peut pas r\u00e9cup\u00e9rer les surco\u00fbts (travaux) d\u00e9coulant de ces normes en termes de loyers.
\nD\u2019une mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, pour inciter les investisseurs \u00e0 investir en logement il faut donc compenser le faible revenu par des incitations fiscales attractives portant sur l\u2019investissement ( le stock)\u00a0: c\u2019est le sempiternel probl\u00e8me de l\u2019aide \u00e0 la pierre (c\u2019est-\u00e0-dire \u00a0aux investisseurs) versus l\u2019aide \u00e0 la personne (c\u2019est-\u00e0-dire \u00a0au paiement des loyers).<\/p>\n

La s\u00e9curit\u00e9<\/h4>\n

Ce probl\u00e8me de la faiblesse du rendement locatif pose celui de la s\u00e9curit\u00e9 du placement.
\nEn mati\u00e8re d\u2019immobilier d\u2019entreprise la s\u00e9curit\u00e9 est relativement \u00e9quilibr\u00e9e dans les rapports bailleur-locataire ; le locataire est un professionnel et ce n\u2019est pas le locataire qui est prot\u00e9g\u00e9 mais l\u2019activit\u00e9 (fonds de commerce).
\nEn mati\u00e8re d\u2019habitation le locataire est surprot\u00e9g\u00e9 : c\u2019est un citoyen \u00e9lecteur. Et l\u2019\u00c9tat fait souvent supporter par les investisseurs- bailleurs des obligations (comme le droit au logement) qui normalement lui incombent. Ceci am\u00e8ne \u00e0 des situations d\u00e9voy\u00e9es\u00a0: \u00e0 l\u2019exemple des HLM, qui d\u2019un lieu de passage (en attendant l\u2019am\u00e9lioration sociale) sont devenues des lieux de privil\u00e8ges pour beaucoup. Parfois m\u00eame un occupant sans titre (squatter) est prot\u00e9g\u00e9 et le bailleur perd en revenu, inexistant, et en valeur devant les d\u00e9gradations irr\u00e9cup\u00e9rables en termes financiers qui diminuent la valeur du bien.
\nEn outre le bailleur n\u2019est souvent pas libre de fixer le loyer, particuli\u00e8rement dans les zones dites tendues (D. du 10.5.13) ou dans le cas d\u2019investissement avec avantage fiscal (Pinel, Bonnemaison, etc.) et les garanties contre les d\u00e9gradations et\/ou le non-paiement des loyers et\/ou des charges sont limit\u00e9es : les justificatifs exigibles sont en nombre restreint et les faux circulent facilement\u00a0! Le d\u00e9p\u00f4t de garantie est tr\u00e8s contr\u00f4l\u00e9 et limit\u00e9.
\nPar ailleurs le logement doit \u00eatre \u00ab\u00a0d\u00e9cent\u00a0\u00bb, des travaux sont donc r\u00e9guli\u00e8rement n\u00e9cessaires et gr\u00e8vent le rendement, tout en sauvegardant, il est vrai, la rentabilit\u00e9 (valeur) du bien.
\nSoulignons que le locataire mauvais payeur est toujours per\u00e7u comme une victime et le bailleur comme un rapace\u00a0! L\u2019\u00e9quilibre des droits et obligations devrait \u00eatre respect\u00e9 si l\u2019on veut attirer les investisseurs qui ne sont pas des philanthropes. Sur ce point les investisseurs \u00e9trangers ne peuvent qu\u2019\u00eatre m\u00e9fiants, dans tout pays \u00a0le probl\u00e8me du logement est tr\u00e8s politique et quand tout va bien il est un investisseur \u00e9tranger, mais \u00e0 la premi\u00e8re difficult\u00e9 il est un \u00e9tranger\u00a0!
\nLa s\u00e9curit\u00e9 du placement est donc faible, mais compens\u00e9e partiellement par le besoin r\u00e9current de se loger\u00a0: l\u2019assiette de locataires potentiels (demande) est souvent forte. Ce n\u2019est pas \u00a0toujours le cas en immobilier d\u2019entreprise.<\/p>\n

La liquidit\u00e9<\/h4>\n

Ensuite, un logement est un bien relativement liquide\u00a0; certes beaucoup moins qu\u2019un placement en actions voire obligations, mais la demande est souvent, en acquisition, importante surtout si le logement est bien localis\u00e9 et que les conditions de financement sont attractives. Malgr\u00e9 les d\u00e9lais incompressibles de mise au point d\u2019un acte authentique ou des conditions restrictives comme celles concernant la vente \u00e0 la d\u00e9coupe, on peut dire que l\u2019investissement en logement est une machine \u00e0 cash. Ce qui peut \u00eatre un atout pour les investisseurs professionnels devant parfois faire face \u00e0 des remboursements aupr\u00e8s des \u00e9pargnants (assurances vie), et il ne faut pas oublier qu\u2019un gain de plus-value n\u2019existe que si le bien est vendu\u00a0! On confond souvent la valeur et le prix dans la pr\u00e9sentation des r\u00e9sultats.
\nPar ailleurs les droits de mutation sont souvent r\u00e9duits en mati\u00e8re de logement par rapport \u00e0 d\u2019autres placements immobiliers ,ce qui att\u00e9nue les couts de transaction et leur impact sur la rentabilit\u00e9 (de m\u00eame pour la TVA des logements neufs).<\/p>\n

La fiscalit\u00e9<\/h4>\n

La fiscalit\u00e9,<\/strong> donc\u00a0: devant la difficult\u00e9 d\u2019attirer les investisseurs sur la base du rendement et de la s\u00e9curit\u00e9, la fiscalit\u00e9 offre des avantages pour les investisseurs, surtout particuliers, afin d\u2019am\u00e9liorer leur rentabilit\u00e9 soit sous forme de d\u00e9ductions fiscales, soit de statut particulier concernant le revenu (loueur en meubl\u00e9 non professionnel), soit un peu les deux (investissements outre-mer). Mais on ne peut que mettre en garde contre un achat guid\u00e9 par le seul avantage fiscal, pour deux raisons\u00a0: la premi\u00e8re est que les producteurs de logements neufs r\u00e9cup\u00e8rent souvent \u00e0 leur profit l\u2019avantage, en termes financiers, de l\u2019incitation \u00e0 l\u2019investissement via des prix unitaires plus \u00e9lev\u00e9s. La seconde est qu\u2019en la mati\u00e8re la r\u00e8gle d\u2019or est\u00a0:\u00a0\u00ab\u00a0Souvent Loi varie, bien fol qui s\u2019y fie\u00a0\u00bb. Un avantage fiscal d\u2019incitation \u00e0 l\u2019investissement \u00e9tal\u00e9 sur plusieurs ann\u00e9es peut disparaitre brutalement avant la fin de la dur\u00e9e pr\u00e9vue, et la rentabilit\u00e9 attendue avec. Un \u00c9tat n\u2019a pas de parole (mais peut-il en avoir sur le long terme\u00a0?) Enfin, s\u2019il faut des promesses d\u2019avantages fiscaux pour attirer vers un type d\u2019investissement c\u2019est que celui-ci ne satisfait pas aux conditions fondamentales analys\u00e9es et ceci fausse les approches objectives concurrentielles essentielles.<\/p>\n

Quelles perspectives pour les investisseurs institutionnels\u00a0vers l\u2019investissement en logement\u00a0?<\/h3>\n

L\u2019\u00e9volution r\u00e9cente de la situation \u00e9conomique et soci\u00e9tale peut en effet amener \u00e0 s\u2019interroger sur la plausibilit\u00e9 d\u2019un mouvement des investisseurs d\u00e9laissant, un peu, l\u2019immobilier d\u2019entreprise au profit de l\u2019immobilier r\u00e9sidentiel. Mais si beaucoup de pays le souhaitent, tr\u00e8s peu le constatent. Il y a donc bien des raisons de fond.
\nNous avons vu que si, par exemple, un investisseur institutionnel doit distribuer le flux (caisse de retraite, SCPI, Fonci\u00e8re\u2026) l\u2019investissement en secteur r\u00e9sidentiel n\u2019est pas attractif car le revenu est faible et non s\u00e9curis\u00e9. On n\u2019attrape pas les mouches avec du vinaigre et si les dirigeants souhaitent que les investisseurs notamment institutionnels, reviennent sur ce secteur il faut qu\u2019ils r\u00e9\u00e9quilibrent les rapports bailleur\/locataire, qu\u2019ils s\u2019engagent sur le long\/moyen terme (s\u00e9curisation) pour la rentabilit\u00e9 sans l\u2019arri\u00e8re-pens\u00e9e et l\u2019espoir de confisquer la plus grande part des revenus de l\u2019\u00e9pargnant (ce qu\u2019on appelle la r\u00e9pression financi\u00e8re). Il faut \u00e0 ce sujet rappeler qu\u2019un investisseur institutionnel n\u2019a pas d\u2019argent en propre, il a celui de ses \u00e9pargnants qui sont aussi des contribuables. Il g\u00e8re l\u2019argent des autres. Ce n\u2019est pas lui qui est p\u00e9nalis\u00e9 mais les \u00e9pargnants.
\nSoulignons que la protection, sans doute exag\u00e9r\u00e9e, des occupants m\u00eame en cas d\u2019impay\u00e9s et\/ou de d\u00e9gradations, ainsi que la longueur des proc\u00e9dures entrainant de v\u00e9ritables abus de droit au d\u00e9triment du bailleur, n\u2019aide pas \u00e0 une ambiance de s\u00e9curit\u00e9 des placements.
\nPar ailleurs les financements des logements par des structures \u00e9tatiques font souvent l\u2019objet de v\u00e9ritables d\u00e9tournements de financements obligatoires vers d\u2019autres organisations (c\u2019est ce que l\u2019on appelle la fongibilit\u00e9 asym\u00e9trique)\u00a0: c\u2019est le cas d\u2019Action logement, financ\u00e9 par l\u2019ex 1% patronale et qui finance \u00e0 son corps d\u00e9fendant l\u2019Anah, l\u2019Anru etc\u2026mais de moins en moins la construction de logements neufs ; sa tr\u00e9sorerie fait donc des envieux publics. Il faudrait faire revenir ces pr\u00e9l\u00e8vements obligatoires des entreprises vers leur destination originelle\u00a0: la construction et la mise \u00e0 disposition de logements aux salari\u00e9s.\u00a0 Les moyens existent donc, il suffit de ne pas les d\u00e9tourner. Les investisseurs priv\u00e9s ne combleront pas ces d\u00e9faillances.
\nUne remise \u00e0 plat objective de cette probl\u00e9matique fondamentale de la s\u00e9curisation \u00e9quitable est la condition sine qua non du retour des investisseurs, notamment institutionnels, dans l\u2019immobilier r\u00e9sidentiel. On a petit \u00e0 petit d\u00e9truit cet \u00e9quilibre indispensable \u00e0 la confiance dans ce type d\u2019investissement\u00a0; or la confiance est le pilier de l\u2019investissement.
\nOn peut donc r\u00e9sumer ainsi les cinq \u00e9l\u00e9ments qui d\u00e9terminent un investissement dans le logement en France : un rendement faible en analyse comparative, une r\u00e9silience forte en capital mais alternative, une s\u00e9curit\u00e9 locative faible malgr\u00e9 une forte valeur d\u2019utilit\u00e9 assise sur un besoin r\u00e9current, des aides fiscales tr\u00e8s instables et un environnement politico-juridico-fiscal pour le moins al\u00e9atoire. Il faut vraiment s\u2019attaquer \u00e0 r\u00e9tablir la confiance ! D\u2019autant que les liquidit\u00e9s disponibles sont \u00e0 un niveau tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9 (7 fois le PIB mondial selon l\u2019OCDE). Il est des occasions \u00e0 ne pas manquer.<\/p>\n

Des circonstances favorables\u00a0?<\/h4>\n

Les cons\u00e9quences de la COVID 19 en sont-elles une\u00a0?
\nL\u2019immobilier d\u2019entreprise travers une passe difficile d\u00e9coulant des confinements\u00a0: le niveau de location des bureaux est tr\u00e8s bas, les commerces souffrent et les loyers sont peu ou prou pay\u00e9s etc. Le t\u00e9l\u00e9travail et le \u00ab\u00a0click and collect\u00a0\u00bb vont-ils durer apr\u00e8s la pand\u00e9mie et impacter n\u00e9gativement l\u2019attrait pour l\u2019investissement en immobilier d\u2019entreprise\u00a0au b\u00e9n\u00e9fice du logement ?
\nLe t\u00e9l\u00e9travail n\u2019est pas n\u00e9 avec la Covid, il se d\u00e9veloppe petit \u00e0 petit depuis des ann\u00e9es, mais impacte en temps normal une faible partie des salari\u00e9s d\u2019emplois de bureau (10% en temps normal et en temps partiel, 20% lors du premier confinement, 17% lors du deuxi\u00e8me\u00a0: dans ces deux derniers cas le t\u00e9l\u00e9travail n\u2019est pas choisi). Il suscite une r\u00e9ticence sociologique certaine de la part des salari\u00e9s, un sentiment de ne pas appartenir \u00e0 une communaut\u00e9\u00a0– un t\u00e9l\u00e9travailleur est une sorte de \u00ab\u00a0salari\u00e9 assign\u00e9 \u00e0 r\u00e9sidence\u00a0\u00bb\u00a0– et contrebalance l\u2019effet d\u2019aubaine pour l\u2019employeur, qui y voit une diminution des besoins en superficies. L\u2019effet du t\u00e9l\u00e9travail sur les surfaces de bureau lou\u00e9es devrait donc rester limit\u00e9, ce qui ne signifie pas que les effets seront insensibles\u00a0: \u00e0 titre d\u2019exemple, une baisse de 10% des besoins en surfaces de bureau en \u00cele de France repr\u00e9sente5 millions de m\u00e8tres carr\u00e9s\u00a0!
\nPlut\u00f4t que par un effet quantitatif, la crise sanitaire pourrait se traduire par une modification des modalit\u00e9s d\u2019occupation des lieux de travail (sous location, espaces partag\u00e9s), avec la mont\u00e9e en puissance de l\u2019\u00e9conomie collaborative (moins de salari\u00e9s, plus de fournisseurs mais accueillis dans les locaux) et le d\u00e9veloppement du travail nomade que la technologie permet. L\u2019impact de la situation actuelle sur l\u2019immobilier de bureau est incertain, car des modifications fondamentales \u00e9taient d\u00e9j\u00e0 en marche, pour d\u2019autres raisons auxquelles ce secteur doit s\u2019adapter. La crise pourrait donc ne faire qu\u2019acc\u00e9l\u00e9rer des \u00e9volutions d\u00e9j\u00e0 en cours, ce qui ne diminuerait alors pas fondamentalement l\u2019attrait global de l\u2019immobilier non r\u00e9sidentiel pour les investisseurs.
\nLes cons\u00e9quences pourraient toutefois \u00eatre plus sensibles pour ce qui concerne le commerce, car si dans ce domaine aussi, nous assistons \u00e0 une amplification de modifications d\u00e9j\u00e0 en cours avant la COVID, l\u2019ampleur du changement pourrait \u00eatre bien sup\u00e9rieure, le d\u00e9veloppement fulgurant de la commande par internet et de la livraison \u00e0 domicile ou l\u2019emport (cliquez-emportez) entra\u00eenant la baisse de fr\u00e9quentation des centres commerciaux \u00e9loign\u00e9s des villes ou mal adapt\u00e9s aux \u00e9volutions soci\u00e9tales.
\nY a-t-il trop de locaux commerciaux actuellement ? Certains locaux \u00e9loign\u00e9s des centres urbains \u00e9taient d\u00e9j\u00e0 d\u00e9sert\u00e9s. Ce secteur doit \u00e9voluer fortement et l\u2019investissement dans cette cat\u00e9gorie de biens peut en
\nsouffrir (la fonci\u00e8re cot\u00e9e URW rencontre des turbulences fortes \u00e0 ce sujet).
\nMais r\u00e9cemment sont apparues de nouvelles cat\u00e9gories de locaux de services (point relais de livraison en ville, ateliers nouveaux avec imprimantes laser etc\u2026). Il y a donc une phase d\u2019adaptation \u00e9vidente \u00e0 venir\u00a0: or l\u2019immobilier d\u2019entreprise est capable d\u2019adaptation rapide, et il est tr\u00e8s facile de modifier l\u2019utilisation d\u2019un immeuble d\u2019entreprise \u00e0 structure poteaux-poutres\u00a0; les obstacles sont plut\u00f4t d\u2019ordre juridico-administratif, pas technique. Enfin on voit appara\u00eetre le march\u00e9 des plates-formes qui dynamise l\u2019ancien march\u00e9 des entrep\u00f4ts. Cette facult\u00e9 d\u2019adaptation est un point fort de l\u2019immobilier d\u2019entreprise au regard de l\u2019immobilier logement.
\nEnfin, l\u2019\u00e9pid\u00e9mie va-t-elle provoquer une migration des villes vers les campagnes, ce qui modifierait les crit\u00e8res du placement en immobilier logement, tels que pr\u00e9cis\u00e9s supra, dans les agglom\u00e9rations tout au moins ? Ce qui semble motiver les quelques cas, tr\u00e8s m\u00e9diatis\u00e9s, semble \u00eatre la recherche d\u2019espace dans les logements, la circulation facile\u2026ce que les grandes m\u00e9tropoles n\u2019offrent plus, ou de moins en moins.<\/p>\n

L\u2019investissement en immobilier logement pour un investisseur institutionnel n\u2019offre donc pas (pas encore ?) la souplesse d\u2019adaptation que l\u2019immobilier d\u2019entreprise propose, ni les rendements recherch\u00e9s\u00a0; mais sur ce point l\u2019apparition des rendements n\u00e9gatifs dans les placements obligataires pourrait amener \u00e0 reconsid\u00e9rer, un peu, les positions rationnelles.<\/p>\n

Alain B\u00e9chade<\/strong>
\nD\u00e9cembre 2020<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

L\u2019ann\u00e9e COVID 19 marque un effondrement des surfaces lou\u00e9es dans le non r\u00e9sidentiel\u00a0: moiti\u00e9 moins pour les bureaux en Ile-de-France , grandes difficult\u00e9s pour le paiement des loyers de commerces, baisse de la fr\u00e9quentation des centres commerciaux d\u00e8s avant la crise sanitaire.
\nDoit-on pour autant en conclure que les investisseurs institutionnels vont s\u2019int\u00e9resser davantage au logement en 2021\u00a0?<\/p>\n","protected":false},"author":81,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[21],"tags":[59,149,27],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/logement.web-pme.fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8072"}],"collection":[{"href":"https:\/\/logement.web-pme.fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/logement.web-pme.fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/logement.web-pme.fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/81"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/logement.web-pme.fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=8072"}],"version-history":[{"count":4,"href":"https:\/\/logement.web-pme.fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8072\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":8083,"href":"https:\/\/logement.web-pme.fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8072\/revisions\/8083"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/logement.web-pme.fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=8072"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/logement.web-pme.fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=8072"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/logement.web-pme.fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=8072"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}