<\/p>\n

Le logement locatif interm\u00e9diaire (LLI) dans sa d\u00e9finition l\u00e9gislative est un produit r\u00e9cent. Il a \u00e9t\u00e9 cr\u00e9\u00e9 en 2014 avec pour objectif principal\u00a0de cr\u00e9er un produit locatif pour les investisseurs institutionnels. Le constat \u00e9tait simple, les pouvoirs publics cherchaient \u00e0 faire revenir les fameux investisseurs institutionnels (banques, assureurs, fonds de retraite, fonds d\u2019investissement, fonci\u00e8re) sur le secteur r\u00e9sidentiel. Le terme \u00ab\u00a0faire revenir\u00a0\u00bb est ici utilis\u00e9 pour bien marquer qu\u2019il ne s\u2019agissait que d\u2019un retour. Il convient en effet de rappeler qu\u2019au d\u00e9but des ann\u00e9es 90 les \u00ab\u00a0zinzins\u00a0\u00bb \u00e9taient fortement pr\u00e9sents sur le secteur r\u00e9sidentiel. Dans le bilan des banques et des assureurs on comptait pr\u00e8s d\u2019un million de logements contre moins de 100\u00a0000 aujourd\u2019hui. Ces acteurs ont massivement quitt\u00e9 le secteur de l\u2019immobilier r\u00e9sidentiel au d\u00e9but des ann\u00e9es 2000. L\u2019envol\u00e9e de prix de l\u2019immobilier au d\u00e9but du 3^{\u00e8me<\/sup> mill\u00e9naire corr\u00e9l\u00e9 a une augmentation des loyers mais moins \u00e9lev\u00e9e que l\u2019augmentation des prix a g\u00e9n\u00e9r\u00e9 un double ph\u00e9nom\u00e8ne : une baisse de la rentabilit\u00e9 locative mais de tr\u00e8s fortes plus-values. Les investisseurs ont donc massivement c\u00e9d\u00e9 leur parc de logements pour r\u00e9orienter leurs actifs vers des produits plus rentables dans l\u2019immobilier (commerce, bureau, logistique) ou en dehors de l\u2019immobilier (bourse, obligations, bons du Tr\u00e9sor\u2026). Il est \u00e0 noter que la complexit\u00e9 des r\u00e9glementations locatives n\u2019a pas aid\u00e9 \u00e0 leur maintien ou leur retour dans ce secteur d\u2019investissement.
\nLe Logement Locatif Interm\u00e9diaire de 2014 a \u00e9t\u00e9 initi\u00e9 et port\u00e9 par Andre Ych\u00e9 alors Pr\u00e9sident du directoire de CDC habitat (SNI \u00e0 l\u2019\u00e9poque) et C\u00e9cile Duflot alors ministre du logement. Ce produit locatif s\u2019adresse aux classes moyennes. Il est born\u00e9 par un plafond de ressource et un plafond de loyer. Il ne peut \u00eatre produit que dans les zones tendues dites Abis, A et B1 (soit \u00e0 peine 10% du territoire). Il b\u00e9n\u00e9ficie de deux avantages fiscaux : TVA \u00e0 10% et exon\u00e9ration de taxe fonci\u00e8re sur la propri\u00e9t\u00e9 b\u00e2tie (TFPB) pour permettre des loyers plus bas que le march\u00e9.<\/p>\n}

La qualification du besoin<\/h3>\n

Mais il ne refl\u00e8te pas \u00e0 lui seul l\u2019ensemble des produits pouvant correspondre \u00e0 des logements interm\u00e9diaires (LI). D\u2019une fa\u00e7on g\u00e9n\u00e9rale on peut d\u00e9finir le logement interm\u00e9diaire comme un produit locatif se situant entre le locatif social et le locatif priv\u00e9. Cela signifie qu\u2019il doit y avoir une diff\u00e9rence de march\u00e9 entre le social et le priv\u00e9 et donc une g\u00e9ographie particuli\u00e8re. Autrement dit le public cible du logement interm\u00e9diaire sont les classes moyennes et les jeunes actifs, ceux qui sont d\u00e9j\u00e0 trop riches pour acc\u00e9der au logement social mais pas assez pour bien se loger dans le priv\u00e9, \u00e0 proximit\u00e9 de leur lieu de travail. Au risque de se r\u00e9p\u00e9ter ce qui doit dicter le choix de produire, ou non, du logement interm\u00e9diaire c\u2019est le diff\u00e9rentiel entre le montant des loyers du march\u00e9 priv\u00e9 et celui du social.
\nLe logement est, contrairement \u00e0 sa l\u00e9gende, une mati\u00e8re assez simple. Sur le tr\u00e8s long terme l\u2019immobilier d\u00e9pend avant tout de la d\u00e9mographie. Quand il y a plus d\u2019habitants, il faut plus de m\u00e8tres carr\u00e9s de logements et quand il y a moins d\u2019habitants il en faut moins. Quoi de plus basique ! Ce propos est certes caricatural mais il n\u2019en demeure pas moins que la d\u00e9mographie analys\u00e9e \u00e0 long terme (solde d\u00e9mographique mais aussi d\u00e9cohabitation, vieillissement de la population) reste l\u2019\u00e9quation de base qui explique les diff\u00e9rences de tension entre les march\u00e9s. Les politiques du logement doivent reposer sur cette simplicit\u00e9.
\nEn zones dites d\u00e9tendues, les loyers du priv\u00e9 sont souvent proches de 10 euros du m^{2<\/sup> et le prix maximum d\u2019un Pr\u00eat Locatif Social (PLS, segment le plus \u00e9lev\u00e9 du logement locatif social) est plus ou moins identique. Autrement dit un salari\u00e9 qui gagne 1 789 euros net\/ mois (salaire m\u00e9dian fran\u00e7ais), peut louer sur la commune de Ch\u00e2lons-en-Champagne un 50 m2<\/sup> pour 500 euros par mois. Son logement sera \u00e0 10 mn maximum de son lieu de travail. Avec 1200 euros de reste \u00e0 vivre hors logement, ce salari\u00e9 vivra tr\u00e8s dignement. A Bordeaux ce m\u00eame 50 m2<\/sup> lui co\u00fbtera autour de 800 euros par mois dans le priv\u00e9 (contre toujours 500 euros dans le social) et \u00e0 Paris autour de 1 500 euros (toujours identique pour le social m\u00eame si le prix max, et non moyen, d\u2019un PLS est l\u00e9g\u00e8rement sup\u00e9rieur \u00e0 13 euros du m2<\/sup>). Pour une m\u00eame situation professionnelle, le pouvoir d\u2019achat et la qualit\u00e9 de vie de ces 3 salari\u00e9s n\u2019auront donc rien \u00e0 voir. A Ch\u00e2lons-en-Champagne il lui faudra deux mois pour obtenir un logement social (les bailleurs sociaux peuvent batailler pour trouver un locataire), bien plus \u00e0 Bordeaux. A Paris on estime qu\u2019il faut 8 longues ann\u00e9es pour obtenir un logement social. Le raisonnement est plus frappant encore lorsque l\u2019on parle d\u2019accession. Les \u00e9carts de loyers peuvent varier de un \u00e0 trois sur le territoire national quand le prix de l\u2019immobilier \u00e0 l\u2019achat peut varier de un \u00e0 six.
\nA 10 euros du m2<\/sup> \u00e0 Ch\u00e2lons-en-Champagne, dans le priv\u00e9 comme dans le social, chacun comprendra qu\u2019il n\u2019y a aucune place pour le logement interm\u00e9diaire. A Bordeaux la place est plus substantielle. A Paris et en Ile-de-France le march\u00e9 pour le logement interm\u00e9diaire est presque sans fin. Plus l\u2019\u00e9cart de loyer entre le social et le priv\u00e9 est important, plus la n\u00e9cessit\u00e9 du logement interm\u00e9diaire est renforc\u00e9e (dans les autres territoires le PLS peut pleinement remplir cette fonction). Plus les loyers du priv\u00e9 augmentent plus des client\u00e8les sont d\u00e9solvabilis\u00e9es plus le march\u00e9 potentiel du logement interm\u00e9diaire progresse.
\nLe produit logement interm\u00e9diaire ne trouve donc son utilit\u00e9 que dans les zones tr\u00e8s tendues. In\u2019li, la filiale d\u00e9di\u00e9e au logement interm\u00e9diaire d\u2019Action logement, se d\u00e9veloppe surtout en Ile de France et plus pr\u00e9cis\u00e9ment dans les zones urbanis\u00e9es qui se trouvent \u00e0 moins 15 minutes \u00e0 pied d\u2019un transport collectif ferr\u00e9. Autrement dit notre terrain de jeu se r\u00e9sume \u00e0 des cercles \u00e0 moins de 15 minutes d\u2019un m\u00e9tro, d\u2019un RER, d\u2019une future gare du Grand Paris Express ou d\u2019un arr\u00eat de tramway. Les in\u2019li de Province (in\u2019li Auvergne-Rh\u00f4ne-Alpes, Grand Est, Sud-Est, Sud-Ouest) ont des objectifs de production plus r\u00e9duits que l\u2019Ile-de-France (100\u00a0000 pour l\u2019ensemble du territoire dont 80\u00a0000 pour la seule Ile-de-France).
\nDes \u00e9tudes corroborent ce raisonnement. Le Conseil Economique, Social et Environnementale (CESE) estime le besoin \u00e0 200 000 logements et une \u00e9tude plus r\u00e9cente (d\u2019octobre 2019, modifi\u00e9e en juin 2020) de l\u2019Observatoire R\u00e9gional de l\u2019Habitat et de l\u2019H\u00e9bergement (ORHH) le quantifie \u00e0 282 000 pour Ile-de-France. Cette derni\u00e8re \u00e9tude, commandit\u00e9e par la Direction R\u00e9gionale et Interd\u00e9partementale de l\u2019H\u00e9bergement et du Logement de la Pr\u00e9fecture de R\u00e9gion de L\u2019Ile-de-France, pr\u00e9sente l\u2019immense int\u00e9r\u00eat d\u2019une quantification du besoin en logement interm\u00e9diaire commune par commune. La plateforme de commercialisation de nos logements interm\u00e9diaires illustre \u00e9galement le besoin en LI en Ile-de-France. Pour chacun de nos logements mis en location (aussi bien sur notre stock de logements que sur le neuf) nous recevons en moyenne 42 dossiers de candidature ! Le besoin en logement interm\u00e9diaire est donc largement av\u00e9r\u00e9 et le produit qu\u2019in\u2019li (et les autres) produisent, correspond bien au besoin.<\/p>\n}

Les diff\u00e9rents logements interm\u00e9diaires<\/h3>\n

En regard de ce besoin, il convient d\u2019estimer le stock de logements interm\u00e9diaires existants et les volumes de production. Mais avant de livrer ces chiffres il apparait opportun de mieux d\u00e9finir ce que sont les diff\u00e9rents Logements interm\u00e9diaires existants. Deux produits offrent des niveaux de loyers inf\u00e9rieurs de 15 \u00e0 20% au march\u00e9. Le Logement Locatif Interm\u00e9diaire au sens de la loi de 2014 et le Pinel. Le PLI (Pr\u00eat locatif Interm\u00e9diaire) est un produit presque th\u00e9orique. Il existe sur le plan r\u00e9glementaire mais il n\u2019est presque plus d\u00e9velopp\u00e9 car il n\u2019offre aucune rentabilit\u00e9 aux investisseurs. Le libre d\u00e9cot\u00e9 de 15 ou 20% est une autre option. Mais ce type de montage ne peut ni durablement ni massivement se d\u00e9velopper car il n\u2019offre pas de rentabilit\u00e9 suffisante pour les op\u00e9rateurs (on y reviendra plus loin). Restent donc le Pinel et le Logement Locatif Interm\u00e9diaire 2014. Ces deux produits sont, en termes de publics b\u00e9n\u00e9ficiaires, deux produits identiques. Le plafond de ressources des locataires et le plafond de loyer du logement sont rigoureusement identiques. Ces deux produits diff\u00e8rent de par la nature des investisseurs qui l\u2019ach\u00e8tent. Le produit Pinel est un produit pour les investisseurs individuels avec une d\u00e9fiscalisation s’appliquant \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur le revenu, quand le LLI est un produit r\u00e9serv\u00e9 aux entreprises soumises \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s. Bref, un produit pour les particuliers et un produit pour les institutionnels.
\nLe stock de logements locatifs interm\u00e9diaires en Ile-de-France peut s\u2019estimer \u00e0 200 000 unit\u00e9s, soit 4% du parc de logements r\u00e9gional. Le dispositif Pinel repr\u00e9sente 25% de ces logements interm\u00e9diaires avec 50 000 unit\u00e9s. In\u2019li pour sa part en poss\u00e8de 30 000 (le solde de nos logements sont des logements sociaux de fait exploit\u00e9s sous la marque Qwacio), CDC habitat 26 000 et Paris Habitat 10 000. Le reste est la propri\u00e9t\u00e9 de diff\u00e9rents autres bailleurs sociaux.
\nAu-del\u00e0 de ces stocks, c\u2019est \u00e9videmment la production qu\u2019il faut analyser et quantifier. Je ne peux me prononcer sur la concurrence, mais je peux d\u00e9velopper les engagements du groupe Action logement et de sa filiale d\u00e9di\u00e9e. N\u00e9e en octobre 2017 de la fusion de quatre entit\u00e9s du groupe, in\u2019li poss\u00e8de un parc de 43 000 logements en \u00cele-de-France. Les partenaires sociaux, administrateurs du groupe Action Logement, se sont unanimement donn\u00e9s pour ambition de r\u00e9pondre aux besoins de la classe moyenne et des jeunes actifs en massifiant la production de logements locatifs interm\u00e9diaires. Nous avons donc \u00e9labor\u00e9 un plan strat\u00e9gique pour produire sur une d\u00e9cade 80 000 nouveaux logements locatifs interm\u00e9diaires, ce qui repr\u00e9sente un investissement de 18 milliards d\u2019euros (nous avons depuis 2018 engag\u00e9 15\u00a0000 logements).
\nCe montant est \u00e9videmment sans commune mesure avec les capacit\u00e9s d\u2019investissement de notre soci\u00e9t\u00e9. C\u2019est pourquoi nous avons profond\u00e9ment fait \u00e9voluer notre strat\u00e9gie d\u2019entreprise et notre mod\u00e8le \u00e9conomique pour y parvenir. La production d\u2019un logement interm\u00e9diaire (nous y reviendrons) repose sur une \u00e9quation financi\u00e8re tr\u00e8s diff\u00e9rente de celle d\u2019un logement social. En r\u00e9sum\u00e9 nous finan\u00e7ons 50% de nos op\u00e9rations en dette et 50% en fonds propres (contre 15%\/85% pour le logement locatif social). Au regard du besoin de notre programme de d\u00e9veloppement \u00e9voqu\u00e9\u00a0plus haut, cela signifie un besoin de 9 milliards d\u2019euros en fonds propres et 9 milliards en dette. Ces volumes nous ont amen\u00e9 \u00e0 repenser totalement notre endettement en basculant d\u2019un financement traditionnel bancaire\/hypoth\u00e9caire par op\u00e9ration vers un financement \u00ab\u00a0corporate\u00a0\u00bb (cr\u00e9dit de la Banque europ\u00e9enne d\u2019investissement, financement obligataire) avec notamment une premi\u00e8re \u00e9mission obligataire de 500 millions d\u2019euros (avec en pr\u00e9alable une \u00e9valuation de nos actifs et la notation de l\u2019entreprise par S&P). Nous avons par ailleurs d\u00e9cid\u00e9, pour all\u00e9ger nos besoins en fonds propres, de porter 55% de notre d\u00e9veloppement hors bilan via des fonci\u00e8res ou des fonds ext\u00e9rieurs. L\u2019id\u00e9e centrale est de g\u00e9rer des logements et d\u2019en assurer les attributions sans en \u00eatre propri\u00e9taire. Nous avons ainsi lanc\u00e9 deux fonci\u00e8res avec des investisseurs institutionnels (Primonial + pro BTP d\u2019un c\u00f4t\u00e9 et Axa de l\u2019autre) pour un volume total de pr\u00e8s de 25\u00a0000 logements neufs (amorc\u00e9s avec un peu plus de 6000 logements de nos 43000 c\u00e9d\u00e9s aux deux fonci\u00e8res) et tout en restant au capital de ces fonci\u00e8res \u00e0 hauteur de 25%.<\/p>\n

Les risques LLI<\/h3>\n

Par nature les soci\u00e9t\u00e9s qui portent le Logement Locatif Interm\u00e9diaire sont tr\u00e8s diff\u00e9rentes des soci\u00e9t\u00e9s qui portent le logement locatif social. Afin de pouvoir proposer un loyer plus bas de 15 \u00e0 20% que le march\u00e9, tout en maintenant un \u00e9quilibre financier, le produit LLI b\u00e9n\u00e9ficie de deux avantages fiscaux\u00a0: une TVA \u00e0 10% et une exon\u00e9ration de TFPB durant 20 ans. Ces logements peuvent \u00eatre c\u00e9d\u00e9s pour 50 % \u00e0 compter de la 10^{\u00e8me<\/sup> ann\u00e9e r\u00e9volue et \u00e0 compter de la 15\u00e8me ann\u00e9e r\u00e9volue pour les 50% restants. Les soci\u00e9t\u00e9s qui portent le LLI sont des soci\u00e9t\u00e9s qui exercent leur activit\u00e9 sur le march\u00e9 priv\u00e9 classique. Les aides fiscales \u00a0auxquelles sont \u00e9ligibles les soci\u00e9t\u00e9s priv\u00e9es ou para-publiques ne les \u00ab transforment \u00bb pas en organismes HLM. Elles paient un imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s (\u00e0 la diff\u00e9rence des bailleurs sociaux et se financent sur les march\u00e9s financiers sans pouvoir avoir recours aux pr\u00eats du livret A propos\u00e9s aux bailleurs sociaux. Une op\u00e9ration HLM est en moyenne financ\u00e9e avec 15% de fonds propres et 85% de dette \u00e0 40 ans. Un logement en LLI est financ\u00e9 avec 50% de fonds propres et 50% de dette avec une maturit\u00e9 \u00e0 10 \/ 12 ans. Ces diff\u00e9rences sont l\u00e9gitimes. Le LLS est naturellement plus aid\u00e9 que le LLI car les bailleurs sociaux doivent pratiquer des loyers moins \u00e9lev\u00e9s que le LLI.
\nPar ailleurs le LLI est en concurrence directe avec l\u2019accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 et les acheteurs en bloc autres que les organismes HLM. Lorsqu\u2019un promoteur monte une op\u00e9ration immobili\u00e8re, il a g\u00e9n\u00e9ralement l\u2019obligation de produire 25 \u00e0 30 % de logements locatifs sociaux (fonction du taux de LLS dans la commune et des obligations de PLU ou du PLH). Le solde des logements est vendu soit \u00e0 des acc\u00e9dants \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 (propri\u00e9taires occupants), soit en investisseur personne physique (type Pinel \u00e0 un propri\u00e9taire bailleur), soit en bloc \u00e0 un investisseur institutionnel. C\u2019est sur ce dernier segment que le LLI se positionne. L\u2019investisseur institutionnel peut \u00eatre une fonci\u00e8re classique ou bien un investisseur en LLI comme in\u2019li ou CDC habitat (un bailleur social peut \u00e9galement investir en LLI mais sur le mod\u00e8le juridique et \u00e9conomique du LLI et non sur le mod\u00e8le social et avec une limite de 10% du parc total du bailleur). Nous sommes donc en concurrence, non pas avec le social, mais avec l\u2019accession ou l\u2019investissement priv\u00e9. Le prix auquel nous achetons le logement au promoteur est d\u2019ailleurs identique au prix de n\u2019importe quel investisseur priv\u00e9 et ce \u00e0 la diff\u00e9rence du monde HLM (le prix est r\u00e9gul\u00e9 soit par les communes, soit par l\u2019obligation de production d\u2019un pourcentage r\u00e9glementaire pour obtenir son permis de construire). Plus exactement notre prix sera en g\u00e9n\u00e9ral d\u00e9cot\u00e9 de 10% par rapport au prix pratiqu\u00e9 pour les futurs acc\u00e9dants ou investisseurs particuliers parce que nous achetons en bloc des logements.
\nL\u2019envol\u00e9e actuelle des prix de l\u2019immobilier dans les zones les plus tendues fragilise le Logement Locatif Interm\u00e9diaire. Notre mod\u00e8le \u00e9conomique ne peut supporter d\u2019acheter \u00e0 plus de 6000 euros du m2. Les plafonds de loyer qui nous sont impos\u00e9s (et c\u2019est bien normal) sont de plus en plus d\u00e9corr\u00e9l\u00e9s des prix d\u2019achat dans les territoires les plus recherch\u00e9s de l\u2019Ile-de-France (Paris bien s\u00fbr mais aussi une grande partie de la premi\u00e8re couronne notamment des Hauts-de-Seine et du Val-de-Marne). Or c\u2019est bien dans ces territoires que notre produit est le plus indispensable, car c\u2019est l\u00e0 que l\u2019\u00e9cart de loyer entre le social est le priv\u00e9 est le plus important. Si l\u2019on compare ces communes \u00ab\u00a0interdites en prix\u00a0\u00bb et l\u2019\u00e9tude pr\u00e9cit\u00e9e de L\u2019ORHH (\u00e9tude commune par commune) ce sont 60% des besoins qui ne peuvent plus \u00eatre couverts par le mod\u00e8le \u00e9conomique et fiscal actuel. Que l\u2019on se comprenne bien. Notre production actuelle en Seine-Saint-Denis, dans les Yvelines, l\u2019Essonne, le Val-de-Marne ou les Hauts-de-Seine encore accessibles (dans une moindre mesure le Val d\u2019Oise et la Seine-et-Marne) est une production utile mais nous ne sommes plus en capacit\u00e9 de produire l\u00e0 ou nos logements sont les plus indispensables.
\nIl ne nous parait pas souhaitable de qu\u00e9mander \u00e0 l\u2019Etat une aide suppl\u00e9mentaire ou de proposer une augmentation de nos plafonds de loyer pour compenser ces diff\u00e9rentiels de prix. Nous devons collectivement \u00eatre raisonnable en mati\u00e8re de d\u00e9pense publique et ces aides compl\u00e9mentaires se retrouveraient n\u00e9cessairement dans les prix. Nous devons de m\u00eame \u00e9viter la course poursuite entre les plafonds de loyer (et donc demander une augmentation de nos loyers max) et les prix car notre objectif est bien de loger des jeunes actifs ou des classes moyennes. Pour contrer cette tendance haussi\u00e8re des prix, nous \u0153uvrons dans 2 directions\u00a0:
\n– nous mobilisons une ing\u00e9nierie juridico-financi\u00e8re nouvelle pour revenir sur ces march\u00e9s. Nous testons notamment le mod\u00e8le du d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9. Pour m\u00e9moire le d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 consiste \u00e0 s\u00e9parer la nue-propri\u00e9t\u00e9 du logement de son usufruit. \u00a0Pour notre part nous achetons l\u2019usufruit (plus ou moins 40% de la valeur du bien achet\u00e9) contre l\u2019exploitation du logement pendant une petite vingtaine d\u2019ann\u00e9es. A l\u2019issue de ce terme l\u2019investisseur en nue-propri\u00e9t\u00e9 recouvre la pleine propri\u00e9t\u00e9 du bien et peut le louer au prix du march\u00e9 ou le c\u00e9der ;
\n– nous essayons par ailleurs d\u2019inciter les collectivit\u00e9s locales \u00e0 imposer un pourcentage de locatif interm\u00e9diaire dans les op\u00e9rations sur leur territoire. Cela permettrait de limiter le prix du foncier et donc le prix de cession du logement, car contrairement aux id\u00e9es re\u00e7ues ce n\u2019est pas le promoteur qui dicte le prix du march\u00e9 et b\u00e9n\u00e9ficie de l\u2019envol\u00e9e des prix des terrains, mais le propri\u00e9taire foncier qui c\u00e8de son terrain. Les villes de Paris ou de Courbevoie ont impos\u00e9 des r\u00e8gles en ce sens. Les intercommunalit\u00e9s et les communes, \u00e0 d\u00e9faut de graver dans le marbre un taux de LLI par op\u00e9ration, peuvent \u00e9galement \u00ab l\u2019imposer \u00bb aux promoteurs op\u00e9ration par op\u00e9ration.
\nA l\u2019inverse, nous nous refusons \u00e0 acheter trop cher si la rentabilit\u00e9 locative brute n\u2019atteint pas un minimum (3% sur Paris par exemple) et, \u00e0 l\u2019inverse, d\u2019investir dans des zones plus rentables mais o\u00f9 nous estimons qu\u2019il n\u2019y a pas de march\u00e9 pour le LLI (majeure partie de la Seine-et-Marne par exemple). Notre produit doit rester utile et non redondant avec le PLS.
\nCe risque prix, r\u00e9el mais classique, n\u2019est pas notre seul risque. Les turbulences sur la fiscalit\u00e9 locale et celles li\u00e9es au contexte environnemental\/municipal repr\u00e9sentent des risques plus r\u00e9cents mais tout aussi lourds.
\nLa production de LLI est entrav\u00e9e par le refus de l\u2019Etat de compenser l\u2019exon\u00e9ration de TFPB. Pour m\u00e9moire, la production de LLI b\u00e9n\u00e9ficie d\u2019une exon\u00e9ration de la TFPB pour 20 ans. Cette aide, coupl\u00e9e \u00e0 une TVA \u00e0 10%, permet de pratiquer des loyers inf\u00e9rieurs de 15% \u00e0 20% aux loyers du march\u00e9. Une \u00e9tude fiscale, que nous avons command\u00e9e, nous a permis de constater que l\u2019Etat ne compense pratiquement pas la perte de recettes fiscales occasionn\u00e9e par \u00a0l\u2019exon\u00e9ration de TFPB (pourtant pr\u00e9vue par la loi). Nous constatons ces derniers mois une acc\u00e9l\u00e9ration du nombre de communes oppos\u00e9es au LLI, li\u00e9e \u00e0 la r\u00e9cente r\u00e9forme de la Taxe d\u2019Habitation (TH). La suppression de la TH est int\u00e9gralement compens\u00e9e par l\u2019Etat sur le plan budg\u00e9taire. Elle a \u00e9galement fait l\u2019objet d\u2019une compensation en mati\u00e8re d\u2019autonomie fiscale en affectant aux seules communes tout le produit de la TFPB, qui \u00e9tait auparavant partag\u00e9 entre le d\u00e9partement, l\u2019intercommunalit\u00e9 et les communes. Le co\u00fbt pour les communes de l\u2019exon\u00e9ration de TFPB est de ce fait devenu prohibitif pour les budgets municipaux. A l\u2019heure ou cet article est \u00e9crit, ce sont 46 communes qui, en l\u2019espace de quelques mois, nous ont fait savoir qu\u2019elles refusaient d\u00e9sormais le LLI ou plut\u00f4t l\u2019exon\u00e9ration de TFPB. Nous sommes donc contraints de refuser les op\u00e9rations dans ces communes ou de renoncer \u00e0 l\u2019exon\u00e9ration de TFPB (ce qui repr\u00e9sente une baisse de 0,4% de rentabilit\u00e9), ou encore de faire ces op\u00e9rations en locatif libre sans m\u00eame b\u00e9n\u00e9ficier de la TVA \u00e0 10%. Le rapprochement de ces communes \u00ab interdites TFPB \u00bb et de l\u2019\u00e9tude pr\u00e9cit\u00e9e de l\u2019ORHH (\u00e9tude commune par commune) conduit \u00e0 estimer que 15% des besoins ne peuvent plus d\u00e9sormais \u00eatre satisfaits.
\nEnfin et pour en terminer sur le chapitre risque, il convient de conclure sur le plus r\u00e9cent et potentiellement le plus lourd : le risque \u00ab densit\u00e9 \u00bb. Traditionnellement, \u00e0 l\u2019approche des \u00e9lections municipales, les municipalit\u00e9s freinent la production de logements et \u00ab sugg\u00e8rent \u00bb aux promoteurs et aux bailleurs\/constructeurs de surseoir au d\u00e9p\u00f4t du permis de construire ou de retarder le d\u00e9marrage du chantier. C\u2019est une tradition. Ce qui est plus nouveau, c\u2019est qu\u2019apr\u00e8s l\u2019\u00e9lection le discours anti-construction peut se renforcer. Il est classique, lorsque nous pr\u00e9sentons une op\u00e9ration, qu\u2019une ville nous demande de faire moins dense que pr\u00e9vu dans le PLU. Cette exigence est devenue syst\u00e9matique pour satisfaire aux engagements pris pendant la campagne municipale et avec une demande de baisse de densit\u00e9 plus forte que dans le pass\u00e9. Elle est le plus souvent doubl\u00e9e d\u2019une demande de pause, \u00ab on verra plus tard \u00bb. Des communes vont jusqu\u2019\u00e0 d\u00e9clarer un moratoire sur les constructions. Le droit n\u2019autorise aucunement ces pratiques. Le PLU (ou PLUI) est un document d\u2019urbanisme \u00e9labor\u00e9 par la commune (ou l\u2019intercommunalit\u00e9 s\u2019il s\u2019agit d\u2019un PLUI), qui d\u00e9finit les r\u00e8gles de constructibilit\u00e9. C\u2019est un document qui s\u2019oppose \u00e0 ceux qui veulent construire mais aussi, en th\u00e9orie, \u00e0 l\u2019\u00e9quipe municipale. Le permis de construire n\u2019est pas cens\u00e9 \u00eatre accord\u00e9 en fonction de l\u2019opportunit\u00e9 du projet propos\u00e9, mais de sa conformit\u00e9 au PLU. Il n\u2019en demeure pas moins que les constructeurs se refusent, pour la plupart, \u00e0 attaquer les refus de PC des communes.
\nCette \u00e9volution r\u00e9cente, ou plut\u00f4t cette forte accentuation d\u2018une tendance existante, se fait au nom de l\u2019environnement. Les bons r\u00e9sultats des verts aux derni\u00e8res municipales n\u2019y sont probablement pas \u00e9trangers.
\nDans les zones tendues, les \u00e9diles font face \u00e0 une demande tr\u00e8s forte d\u2019\u00e9quipements, corolaires des logements. Ils veulent l\u00e9gitimement pr\u00e9server les \u00e9quilibres locaux, limiter la densit\u00e9. Mais surtout les \u00e9lus sont sensibles \u00e0 la pression de leurs concitoyens, qui, dans les zones tendues, sont hostiles \u00e0 la production de logements nouveaux. A la lecture de ce jugement, beaucoup se diront que l\u2019\u00e9lectoralisme est une faiblesse. Probablement. Les m\u00eames diront qu\u2019il faut co-construire les projets, \u00e9couter le terrain, sans voir la contradiction \u00a0entre la d\u00e9mocratie participative qui pousse \u00e0 ne plus construire quand la d\u00e9mographie (et l\u2019\u00e9conomie) pousse \u00e0 la construction\u00a0!
\nOn pourra objecter que l\u2019Ile-de-France est d\u00e9j\u00e0 dense, que les m\u00e9tropoles souffrent de la b\u00e9tonisation, de l\u2019absence d\u2019ilots de fraicheur, que les for\u00eats urbaines sont une solution, qu\u2019il faut d\u00e9velopper l\u2019agriculture dans les zones denses pour favoriser les circuits courts, qu\u2019il y a de la place en zone d\u00e9tendue, que nous devons repeupler ces territoires et r\u00e9am\u00e9nager la France au profit du quart Nord-Est du territoire et au profit des villes moyennes. Je partage ces pr\u00e9conisations. Mais sont-elles les priorit\u00e9s (priorit\u00e9s avec un S est d\u00e9j\u00e0 en contradiction avec la notion m\u00eame de priorit\u00e9)\u00a0? Et ne s\u2019opposent-elles pas \u00e0 une autre priorit\u00e9 plus essentielle encore\u00a0?<\/p>\n}

Les politiques d\u2019urbanisme et de logement doivent \u00eatre d\u00e9mographiques ET climatiques. D\u00e9mographique signifie construire plus l\u00e0 o\u00f9 il y a plus d\u2019habitants et construire moins l\u00e0 o\u00f9 la d\u00e9mographie est n\u00e9gative ou stagnante. \u00a0Climatique signifie que l\u2019urbanisme et la construction doivent \u00eatre au service de la lutte contre le changement climatique. L\u2019\u00e9noncer ainsi est une banalit\u00e9. Mais la mise en \u0153uvre est plus subtile. Les maires vont d\u00e9fendre la lutte contre le changement climatique dans leur commune en proposant de limiter la b\u00e9tonisation ou la densit\u00e9. A l\u2019\u00e9chelle de leur commune ce raisonnement sonne comme une \u00e9vidence. Mais lutter contre le r\u00e9chauffement climatique c\u2019est d\u2019abord lutter contre l\u2019\u00e9talement urbain. L\u2019\u00e9talement urbain g\u00e9n\u00e8re plus de d\u00e9sartificialisation des sols que la densit\u00e9, plus de construction de routes, de transports en commun, de m2 de surfaces de loisirs, d\u2019enseignement, de bureaux, la consommation de plus de fonciers naturels ou agricoles. L\u2019\u00e9talement urbain est le facteur num\u00e9ro un du r\u00e9chauffement climatique.
\nNotre pays a la chance de b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019une d\u00e9mographie globale positive. Nous devons en cons\u00e9quence choisir entre la densit\u00e9 horizontale (\u00e9talement urbain) et la densit\u00e9 verticale en ville. La densit\u00e9 n\u2019est pas satisfaisante en soit. Les grandes villes ont besoin de respirer. Notre pays a besoin de mieux am\u00e9nager, \u00e9quilibrer son territoire. Mais l\u2019urbanisation \u00e0 plat est un non-sens climatique. J\u2019ajoute que si l\u2019am\u00e9nagement du territoire doit redevenir une priorit\u00e9 absolue au b\u00e9n\u00e9fice des villes moyennes et des territoires du grand quart Nord-Est, ces politiques mettront plusieurs dizaines d\u2019ann\u00e9es avant de produire un r\u00e9sultat significatif. Or entre temps il nous faudra bien loger les g\u00e9n\u00e9rations actuelles et futures et lutter contre le changement climatique. Les villes doivent rester des villes.
\nIl est illusoire de r\u00e9sumer une r\u00e9ponse par essence complexe pour r\u00e9pondre \u00e0 des enjeux complexes. Aucune solution n\u2019est totalement pertinente. Toutes les solutions engendrent des effets n\u00e9gatifs. Pourtant, face aux enjeux climatique, d\u00e9mographique, \u00e9conomique et budg\u00e9taire, la densification en ville, sur la base d\u2019une production massive de logements abordables et sans rallonge budg\u00e9taire, est peut-\u00eatre la moins mauvaise des options.<\/p>\n

Benoist Apparu
\n<\/strong>D\u00e9cembre 2020<\/p>\n

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On peut d\u00e9finir le logement interm\u00e9diaire comme un produit locatif se situant entre le locatif social et le locatif priv\u00e9. Sa production ne se justifie donc que lorsque le diff\u00e9rentiel de loyers entre le parc priv\u00e9 est le parc social est suffisamment \u00e9lev\u00e9. Mais dans les zones o\u00f9 il est indispensable, les conditions ne sont pas toujours r\u00e9unies pour qu’elle soit possible.<\/p>\n","protected":false},"author":80,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[21],"tags":[45,16,66,106,65],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/logement.web-pme.fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8070"}],"collection":[{"href":"https:\/\/logement.web-pme.fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/logement.web-pme.fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/logement.web-pme.fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/80"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/logement.web-pme.fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=8070"}],"version-history":[{"count":6,"href":"https:\/\/logement.web-pme.fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8070\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":11575,"href":"https:\/\/logement.web-pme.fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8070\/revisions\/11575"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/logement.web-pme.fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=8070"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/logement.web-pme.fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=8070"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/logement.web-pme.fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=8070"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}