<\/p>\n

Le co\u00fbt de construction est, \u00e0 c\u00f4t\u00e9 de celui du terrain, une composante d\u00e9cisive dans la formation du prix du logement neuf. Beaucoup de facteurs influent sur les valeurs qu’il peut prendre. Le coup de projecteur pr\u00e9sent\u00e9 ici vise \u00e0 \u00e9clairer comment ce co\u00fbt varie avec le type d’immeuble construit, maison ou immeuble collectif dans leurs principales variantes en se pla\u00e7ant du point de vue du ma\u00eetre de l’ouvrage.<\/p>\n

Que recouvrent les co\u00fbts de construction ?<\/strong><\/h3>\n

Les montants indiqu\u00e9s sont donc ceux qui ressortent des comptes du donneur d’ordre, \u00e0 l’initiative de la construction d’un nouvel immeuble.
\nPour \u00e9viter des confusions souvent rencontr\u00e9es, on doit se donner une d\u00e9finition stricte de ce qui est recouvert par les donn\u00e9es observ\u00e9es. Celle ici retenue correspond \u00e0 ce qui est appel\u00e9 \u201cco\u00fbts techniques\u201d chez beaucoup de professionnels et qui recouvre la somme de ce que le ma\u00eetre d’ouvrage doit payer \u00e0 des prestataires sp\u00e9cialis\u00e9s, les \u201clocateurs d’ouvrage\u201d, pour que, sur un terrain qui lui appartient, soit con\u00e7u et construit un nouvel immeuble. Cela comprend donc :
\n– les missions confi\u00e9es \u00e0 des prestataires intellectuels, pour concevoir le nouvel immeuble et conduire sa r\u00e9alisation : architectes, bureaux d’\u00e9tudes techniques, ma\u00eetre d’\u0153uvres d’ex\u00e9cution, pilotes de chantier, contr\u00f4leurs techniques ;
\n– les march\u00e9s de travaux pass\u00e9s avec des entreprises de BTP, que ceux-ci soient pass\u00e9s \u00ab\u00a0en entreprise g\u00e9n\u00e9rale\u201d \u2013 c’est \u00e0 dire globalement \u00e0 une entreprise principale qui sous-traite \u00e0 des corps d’\u00e9tats sp\u00e9cialis\u00e9s – ou \u00ab\u00a0par corps d’\u00e9tat s\u00e9par\u00e9s\u201d- le ma\u00eetre d’ouvrage a alors un lien de droit direct avec chacun des corps d’\u00e9tat qui interviennent.
\nCela ne contient donc pas les autres frais du ma\u00eetre d’ouvrage,\u00a0qui peuvent \u00eatre consid\u00e9rables :
\n– les taxes li\u00e9es \u00e0 la construction et les droits forfaitaires exig\u00e9s pour le raccordement aux r\u00e9seaux ;
\n– les prestataires assistant le ma\u00eetre d’ouvrage pour des t\u00e2ches qui ne sont pas directement li\u00e9es \u00e0 la construction de l’immeuble (comptables, conseils divers, courtiers) ;
\n– les assurances relevant du ma\u00eetre d’ouvrage (mais celles des prestataires sont inclues dans leurs march\u00e9s) ;
\n– les frais financiers ;
\n– les frais commerciaux, pour les ma\u00eetres d’ouvrage qui construisent pour vendre ;
\n– la TVA. L’incidence de la TVA varie selon la nature des ma\u00eetres d’ouvrage et leur place dans le processus de production. Pour neutraliser cette source de diff\u00e9rence, les montants pr\u00e9sent\u00e9s sont tous exprim\u00e9s hors taxes ;
\n– les frais g\u00e9n\u00e9raux du ma\u00eetre d’ouvrage.
\nLa construction de maisons \u201c\u00e0 l’unit\u00e9\u201d n\u00e9cessite une d\u00e9finition particuli\u00e8re. En effet, dans ce cas, qui repr\u00e9sente toujours plus de la moiti\u00e9 de la surface de plancher neuve construite chaque ann\u00e9e en France, le ma\u00eetre d’ouvrage stricto sensu <\/em>est le particulier qui est, ou se rend, propri\u00e9taire du terrain et y fait construire une maison. Pour cette construction, dans la tr\u00e8s grande majorit\u00e9 des cas, il a recours \u00e0 un constructeur de maisons individuelles, professionnel sp\u00e9cialis\u00e9 appel\u00e9 CMI dans le jargon professionnel \u2013 \u201cpavillonneur\u201d par ceux qui ne l’aiment pas. Celui-ci n’est pas, \u00e0 proprement parler, un entrepreneur de b\u00e2timent, il ne dispose pas de personnel de chantier ni de mat\u00e9riel technique mais c’est un ensemblier, qui prend la responsabilit\u00e9 globale de la construction et a lui-m\u00eame recours aux entreprises et locateurs d’ouvrages. Il y a alors, entre lui et le particulier qui \u201cfait construire\u201d, passation d’un contrat de construction de maison individuelle, dont la plupart des clauses sont fix\u00e9es par la loi et d’ordre public. Ce contrat d\u00e9finit une obligation globale de r\u00e9sultat pour le CMI, recouvrant pour une part des co\u00fbts qui rel\u00e8vent des autres frais du ma\u00eetre d’ouvrage dans les autres processus, promotion immobili\u00e8re ou construction par un bailleur locatif. Retenir dans l’analyse le montant global de ce contrat fausserait donc la comparaison. Aussi, dans ce cas de la maison \u00e0 l’unit\u00e9 avec intervention d’un CMI, les co\u00fbts de construction sont observ\u00e9s dans les comptes du CMI, consid\u00e9r\u00e9 comme le ma\u00eetre d’ouvrage d’un point de vue \u00e9conomique.
\nReste, pour les maisons, le cas des particuliers qui n’ont pas recours \u00e0 un CMI, et passent effectivement des contrats distincts avec les locateurs d’ouvrage. Ils sont tr\u00e8s minoritaires, le montant de leur projet est g\u00e9n\u00e9ralement plus \u00e9lev\u00e9 et les sources d’information sur les prix pratiqu\u00e9s sont tr\u00e8s incertaines. Ils ne sont pas pris en compte dans les r\u00e9sultats pr\u00e9sent\u00e9s ici dont le champ, nonobstant cette lacune dont le volume est restreint, couvre plus de 90 % de la construction neuve de logements.
\nLa qualit\u00e9 des prestations incorpor\u00e9es \u00e0 l’immeuble construit a une incidence sur le co\u00fbt. Pour rendre les choses comparables, les chiffres pr\u00e9sent\u00e9s sont cal\u00e9s sur les standards les plus courants int\u00e9grant les \u00e9volutions r\u00e9glementaires des derni\u00e8res ann\u00e9es, et en particulier :
\n– isolation et syst\u00e8mes de chauffage remplissant les obligations de la r\u00e9glementation thermique RT 2012 ;
\n– pas de climatisation ;
\n– hauteurs sous plafond standard de 2,50 m, sols en parquets coll\u00e9s ou \u00e9quivalent dans les pi\u00e8ces de vie, carrelages dans les pi\u00e8ces humides .
\n– \u00e9quipement standard des salles d’eau. Pas de cuisine \u201c\u00e9quip\u00e9e\u201d, ni aucun ameublement.
\nA noter que l’observation porte sur des logements familiaux classiques, en maison ou en appartement, en excluant les r\u00e9sidences sp\u00e9cialis\u00e9es et les diff\u00e9rentes formes de logements-foyers. En outre les co\u00fbts int\u00e8grent l\u2019obligation que le nouvel immeuble offre une place de stationnement de v\u00e9hicule par logement, minimum exig\u00e9 comme condition d\u2019obtention du permis de construire jusqu’\u00e0 une date r\u00e9cente (dans de tr\u00e8s nombreux cas, c’est davantage). Depuis la loi ALUR cette contrainte, qui est une composante importante du prix, s’est all\u00e9g\u00e9e pour certains ma\u00eetres d’ouvrage, et dans certaines localisations. Cet assouplissement est trop r\u00e9cent et reste trop exceptionnel pour \u00eatre int\u00e9gr\u00e9 dans les chiffres pr\u00e9sent\u00e9s. Pour en ramener l’incidence \u00e0 la surface construite, les r\u00e9sultats expos\u00e9s prennent en compte 1\u00a0place pour 105\u00a0m\u00b2 pour les maisons, et 1\u00a0place pour 60\u00a0m\u00b2 pour les appartements en immeuble collectif, en consid\u00e9rant les surfaces moyennes des logements dans chacun de ces cas.<\/p>\n

Une typologie selon la hauteur et la complexit\u00e9<\/strong><\/h3>\n

Pour mettre en \u00e9vidence les diff\u00e9renciations, les observations sur les prix sont rattach\u00e9es \u00e0 une typologie simplifi\u00e9e comportant 6 types d’immeuble. Ces types sont sommairement d\u00e9crits \u00e0 la figure 1, et l’on voit qu’ils correspondent, dans le sens croissant de la num\u00e9rotation, \u00e0 des hauteurs et donc g\u00e9n\u00e9ralement \u00e0 des densit\u00e9s croissantes des constructions. Directement li\u00e9es \u00e0 ces densit\u00e9s, les solutions pratiques de stationnement diff\u00e8rent selon les types, car les densit\u00e9s auxquelles correspondent les types de rang les plus \u00e9lev\u00e9s imposent que la r\u00e9alisation des parkings n\u00e9cessaires soit faite en sous-sol, sur un ou plusieurs niveaux selon les cas.
\nEst \u00e9galement pr\u00e9cis\u00e9 dans la typologie ce qui concerne les accolements des immeubles (accolements parfois improprement appel\u00e9s \u201cmitoyennet\u00e9s\u201d). En effet, on rel\u00e8ve que le fait que la construction nouvelle comporte un c\u00f4t\u00e9 accol\u00e9 \u00e0 un immeuble pr\u00e9existant, avec l’obligation de pr\u00e9server sa stabilit\u00e9 et de conduire le chantier sans trop nuire \u00e0 son usage, est un facteur d’augmentation des co\u00fbts, augmentation croissant rapidement avec le nombre de niveaux de sous-sols de la construction nouvelle. Ce facteur d’augmentation est \u00e9videmment amplifi\u00e9 lorsque le nouvel immeuble est accol\u00e9 des deux c\u00f4t\u00e9s \u00e0 des immeubles pr\u00e9existants, cas tr\u00e8s fr\u00e9quent des \u201cdents creuses\u201d en zone urbaine.
\nLe choix a en outre \u00e9t\u00e9 fait de rapporter les co\u00fbts observ\u00e9s au m\u00e8tre carr\u00e9 habitable<\/em>, c’est \u00e0 dire \u00e0 la surface privative int\u00e9rieure des logements, d\u00e9duction faite de l’emprise des cloisonnements. Ce choix doit \u00eatre gard\u00e9 \u00e0 l’esprit, car d’autres \u00e9tudes retiennent d\u2019autres param\u00e8tres de mesure, comme la surface hors \u0153uvre nette<\/em> (la fameuse SHON), ou encore la surface de plancher<\/em> (SDP) depuis son introduction dans la r\u00e9glementation en 2011. Ces param\u00e8tres ont certes l\u2019avantage d\u2019\u00eatre facilement accessibles dans les \u00e9tudes statistiques car figurant toujours dans les autorisations administratives, mais ils int\u00e8grent les surfaces de plancher correspondant aux parties communes des immeubles collectifs hors celles de stationnement. Ces parties communes sont donc celles correspondant aux entr\u00e9es d\u2019immeubles, aux couloirs et coursives de distribution avant d\u2019arriver \u00e0 la porte de chaque lot privatif. Elles sont donc inexistantes pour la maison individuelle, et pour les immeubles collectifs elles sont d\u2019autant plus importantes au regard de la surface habitable privative que l\u2019immeuble est de grande taille et surtout que sa forme est contrainte par la configuration du parcellaire. Il semble clair que la surface habitable privative et int\u00e9rieure de chaque lot (on dit parfois la surface balayable) est la grandeur qui exprime le plus justement le service ressenti par l\u2019habitant quant \u00e0 la taille de son logement. Accessoirement ce choix affranchit, pour les \u00e9tudes conduites sur de longues p\u00e9riodes, de la rupture de d\u00e9finition induite par la nouvelle r\u00e9glementation de 2011.
\nOn doit s’arr\u00eater sur les sources des donn\u00e9es chiffr\u00e9es qui sont pr\u00e9sent\u00e9es : pour les immeubles collectifs, elles sont issues de \u00ab\u00a0balances financi\u00e8res par programme\u201d que la pratique professionnelle conduit pratiquement tous les ma\u00eetres d’ouvrage \u00e0 \u00e9tablir pour chaque projet, et qui sont examin\u00e9es et discut\u00e9es dans les comit\u00e9s d’engagement ou comit\u00e9s d’investissement, qu\u2019il s\u2019agisse de promoteurs priv\u00e9s ou de bailleurs sociaux. Une source compl\u00e9mentaire est constitu\u00e9e par les dossiers d\u00e9taill\u00e9s et justifi\u00e9s que les promoteurs sont amen\u00e9s \u00e0 pr\u00e9senter pour obtenir les pr\u00eats \u00e0 court terme dits \u201cpr\u00eats d\u2019accompagnement\u201d, qui leur sont indispensables pour acheter le terrain et financer les travaux en attendant que les appels de fonds aupr\u00e8s des acqu\u00e9reurs ne prennent le relais. Ces pr\u00eats sont d\u00e9livr\u00e9s par des banquiers sp\u00e9cialis\u00e9s, ou par des d\u00e9partements sp\u00e9cialis\u00e9s de grandes banques g\u00e9n\u00e9ralistes qui, pour \u00e9valuer les demandes de cr\u00e9dit qui leur sont faites, ont progressivement impos\u00e9 des standards de pr\u00e9sentation, ce qui explique que ces \u201cbalances financi\u00e8res pr\u00e9visionnelles\u201d, se retrouvent sous des formes tr\u00e8s voisines et comparables chez presque tous les promoteurs. Les dossiers exploit\u00e9s couvrent les diff\u00e9rentes r\u00e9gions, exclusivement en France m\u00e9tropolitaine, et des observations sur pr\u00e8s de 3 d\u00e9cennies, pour des ma\u00eetres d’ouvrage diversifi\u00e9s, aussi bien des bailleurs sociaux que des promoteurs priv\u00e9s, observations toutes ramen\u00e9es en valeur 2018 en utilisant l’indice INSEE du co\u00fbt de la construction (ICC). Pour les maisons construites par des CMI, les donn\u00e9es sont issues de l’analyse de leurs catalogues, et de contrats de CMI effectivement r\u00e9alis\u00e9s, rapproch\u00e9s de l’analyse de leurs comptes d’exploitation pour \u00e9valuer le poids de leurs co\u00fbts directs dans la formation de leurs prix de vente. Que ce soit pour les immeubles collectifs ou pour les maisons, on est donc tr\u00e8s loin d’un \u00e9chantillonnage de repr\u00e9sentativit\u00e9 contr\u00f4l\u00e9e, mais ce qui est pr\u00e9sent\u00e9 est le reflet des pratiques et r\u00e9f\u00e9rences des acteurs professionnels et des points de rep\u00e8re qui guident leurs d\u00e9cisions dans chacune de leur sp\u00e9cialit\u00e9. Il s’agit donc de donn\u00e9es \u00ab\u00a0\u00e0 dire d’expert\u201d, dont il serait inappropri\u00e9 de tirer m\u00e9dianes, moyennes ou \u00e9carts-types, mais dont on ne doit consid\u00e9rer que les ordres de grandeur. C’est pourquoi dans les r\u00e9sultats pr\u00e9sent\u00e9s, sont seulement indiqu\u00e9es les plages de valeur selon les types d’immeubles, plages \u00e0 l’int\u00e9rieur desquelles se rencontrent les observations. Cette information \u00ab\u00a0rustique\u201d n’est significative que du fait des diff\u00e9rences tr\u00e8s marqu\u00e9es qui ressortent \u00e0 l’int\u00e9rieur de la typologie pr\u00e9sent\u00e9e.<\/p>\n

Les co\u00fbts de construction augmentent tr\u00e8s fortement avec la hauteur et la complexit\u00e9<\/strong><\/h3>\n

Sous l’\u00e9clairage de ces pr\u00e9liminaires, les plages de valeurs selon les types sont les suivantes :<\/p>\n

<\/a><\/p>\n

On doit remarquer d’abord l’amplitude de chacune des plages : pour un m\u00eame type d’immeuble le rapport entre le montant le moins \u00e9lev\u00e9 et le plus \u00e9lev\u00e9 est au minimum de 1,4 – maison de plain pied – , il est croissant avec la hauteur et la complexit\u00e9 et atteint 1,7 pour le type 6. Cela traduit une forte dispersion des co\u00fbts pour un m\u00eame type, dispersion qui refl\u00e8te des particularit\u00e9s locales de l’organisation du BTP, mais aussi le r\u00f4le d’autres param\u00e8tres non pris en compte dans la typologie retenue. Ainsi de la nature du sol, de la configuration du parcellaire, de certains choix constructifs.
\nPour autant, cette grande dispersion des co\u00fbts pour un m\u00eame type s’accompagne de diff\u00e9rences tr\u00e8s tranch\u00e9es d’un type \u00e0 l’autre, et c’est le r\u00e9sultat essentiel de cette approche. Compar\u00e9es entre elles, les plages pr\u00e9sentent en effet un recouvrement limit\u00e9, voire pas de recouvrement du tout, ce qui met en \u00e9vidence une croissance continue et forte avec la hauteur de l’immeuble et sa complexit\u00e9. Ainsi, les valeurs planchers du co\u00fbt de construction au m2 habitable se multiplient par un facteur 2,5 en passant du type 1 au type 6, de la maison de plain-pied au collectif urbain dense. Le multiplicateur est de 3 si on consid\u00e8re les valeurs plafonds.
\nSi la progression du co\u00fbt est continue d’un type \u00e0 l’autre, on remarque en outre une division entre deux groupes, les types 1 \u00e0 3 d’une part et les types 3 \u00e0 6 d’autre part, chacun relativement homog\u00e8ne mais fortement diff\u00e9renci\u00e9s par la forte hausse constat\u00e9e entre le type 3 et le type 4. Cette forte hausse co\u00efncide avec l’apparition de la contrainte que les parkings n\u00e9cessaires soient construits en sous-sol, confirmant que ce param\u00e8tre joue un r\u00f4le important dans la progression d\u00e9crite.<\/p>\n

Les liens avec la densit\u00e9 : construire dense, c’est construire cher<\/strong><\/h3>\n

Si on retient que dans la typologie retenue, la num\u00e9rotation croissante des types est globalement li\u00e9e \u00e0 des formes urbaines dont la densit\u00e9 est croissante, le constat fait sur les prix de construction se relie bien avec ce qu’on a observ\u00e9 par au cours des derni\u00e8res d\u00e9cennies dans l’\u00e9volution des tissus urbains et les march\u00e9s immobiliers. Dans la m\u00e9canique de formation des prix du foncier et des march\u00e9s immobiliers, la fa\u00e7on dont ces co\u00fbts de construction croissant avec la densit\u00e9 influencent le jeu des acteurs est complexe, mais on peut en rep\u00e9rer les traits essentiels : le prix total d’un immeuble neuf, ramen\u00e9 au m\u00b2 habitable, est principalement d\u00e9termin\u00e9 par la somme du co\u00fbt de construction analys\u00e9 ci-dessus, et l’incidence du prix du foncier, \u00e9galement ramen\u00e9e au m\u00b2 habitable. Le premier terme, on l’a vu, cro\u00eet avec la densit\u00e9. Le second, pour un prix de terrain donn\u00e9, d\u00e9cro\u00eet \u00e9videmment avec la densit\u00e9. Plus le nombre de m2 habitables est \u00e9lev\u00e9, moins l’incidence fonci\u00e8re p\u00e8se sur le prix total ramen\u00e9 au m\u00e8tre carr\u00e9 de surface habitable.<\/p>\n

[typography font=\u00a0\u00bbCantarell\u00a0\u00bb size=\u00a0\u00bb14″ size_format=\u00a0\u00bbpx\u00a0\u00bb]Rep\u00e9rer des causes ?[\/typography]<\/strong><\/div>\n

[typography font=\u00a0\u00bbCantarell\u00a0\u00bb size=\u00a0\u00bb14″ size_format=\u00a0\u00bbpx\u00a0\u00bb]Le pr\u00e9sent papier est centr\u00e9 sur les co\u00fbts observ\u00e9s. Il ne propose pas une explication de la diff\u00e9renciation que cette observation met en \u00e9vidence. Celle-ci est parfois consid\u00e9r\u00e9e comme contre-intuitive. Beaucoup s’attendent en effet \u00e0 ce que la multiplication des niveaux construits permette de mieux r\u00e9partir les co\u00fbts de fondation ou de toiture. Ou encore que des chantiers plus importants en collectif permettent de d\u00e9gager des \u00e9conomies d’\u00e9chelle.
\nSans \u00eatre en mesure d’\u00e9num\u00e9rer toutes les causes qui aboutissent \u00e0 des r\u00e9alit\u00e9s en sens inverse, ni de quantifier leurs poids respectif, on peut rep\u00e9rer quelques \u00e9l\u00e9ments d\u00e9terminants :
\n– ce ne sont pas les m\u00eames profils d’entreprise qui interviennent. La construction des maisons, et dans une certaine mesure des petits collectifs est le champ exclusif d’intervention d’entreprises artisanales ou quasi artisanales. Ces entreprises connaissent des co\u00fbts de structure plus faibles que les entreprises plus importantes, seules \u00e0 m\u00eame de traiter les march\u00e9s de collectifs ;
\n– on ne voit gu\u00e8re d’\u00e9conomie d’\u00e9chelle dans le b\u00e2timent, les \u201cs\u00e9ries\u201d sont sans commune mesure avec ce qui d\u00e9gage ce type d’\u00e9conomie dans l’industrie. L’exception pourrait \u00eatre l’amortissement des installations de chantier, mais ces installations sont presque inexistantes pour la maison \u00e0 l’unit\u00e9 ;
\n– la construction courante s’est progressivement modernis\u00e9e par le recours accru aux composants propos\u00e9s par l’industrie, et c’est l\u00e0 que se rencontrent les \u00e9conomies d’\u00e9chelle. Ainsi des menuiseries, des cloisonnements, des huisseries, des pieuvres \u00e9lectriques, d’une partie de la plomberie, des \u00e9quipements de chauffage etc…, et ces composants sont \u00e9galement accessibles aux petites entreprises comme aux grandes. Ces derni\u00e8res ne disposent pas de technologies dont l’acc\u00e8s leur soit r\u00e9serv\u00e9 ;
\n– l’obligation de disposer d’un parking par logement, et d’en incorporer le co\u00fbt \u00e0 celui de la surface habitable correspond \u00e0 une r\u00e9alit\u00e9 encore incontournable. Elle p\u00e8se tr\u00e8s lourd dans la formation du co\u00fbt de construction d\u00e8s qu’elle n\u00e9cessite un ou plusieurs sous-sols.
\n\u2022 Le fait de ramener les co\u00fbts \u00e0 la surface habitable plut\u00f4t qu’\u00e0 la surface de plancher construite. Les immeubles complexes doivent d\u00e9velopper des parties communes plus importantes, d\u00e9gradant le ratio surface habitable\/surface de plancher. Cette d\u00e9gradation peut \u00eatre fortement aggrav\u00e9e dans les zones denses dans le cas, tr\u00e8s fr\u00e9quent, de parcelle biscornues ;
\n– le fait enfin de situer la comparaison au bon niveau, celui des comptes des ma\u00eetres d’ouvrage et pour la maison celui des CMI.
\nLa prise ne compte des trois derniers points est essentielle. Ainsi un travail relativement r\u00e9cent du CGDD (Bastien Virely et Bruno Vermont \u00ab\u00a0Un habitat plus compact et moins \u00e9nergivore : pour quels co\u00fbts de construction?\u00a0\u00bb Etudes et documents du CGDD n\u00b0135 D\u00e9c.2015), travail fond\u00e9 sur un appareil statistique \u00e9labor\u00e9 et contr\u00f4l\u00e9, paraissait aboutir \u00e0 des conclusions diff\u00e9rentes de celles ici propos\u00e9es. La discussion approfondie de ce travail avec les auteurs, discussion reprise dans La Revue Fonci\u00e8re (n\u00b012\u00a0 – juillet-ao\u00fbt 2016), a montr\u00e9 que les conclusions ci-dessus n’\u00e9taient pas contredites, d\u00e8s lors que l’on adoptait le m\u00eame calage.
\nEnfin, les r\u00e9f\u00e9rences ici donn\u00e9es sont \u00e9troitement hexagonales. Pour autant des exemples rep\u00e9r\u00e9s \u00e0 l’\u00e9tranger, notamment en en Grande Bretagne et aux Etats-Unis, donnent \u00e0 penser que, autour d’un niveau g\u00e9n\u00e9ral de co\u00fbts des construction propre \u00e0 chacun de ces pays, les diff\u00e9renciations selon les types se pr\u00e9sentent de fa\u00e7on analogue.
\n[\/typography]<\/div>\n

Le graphique ci-dessous repr\u00e9sente de fa\u00e7on tr\u00e8s simplifi\u00e9e comment ces deux facteurs se combinent pour aboutir au prix total, pour un terrain au prix de 100 \u20ac\/m2. De fa\u00e7on sch\u00e9matique et \u00e9videmment tr\u00e8s approch\u00e9e, on a admis que la croissance observ\u00e9e du co\u00fbt de construction avec la hauteur et la complexit\u00e9 se traduisait par une croissance lin\u00e9aire de ce m\u00eame co\u00fbt de construction avec la densit\u00e9. Le co\u00fbt total, addition des incidences du foncier et du co\u00fbt de construction, varie donc lui aussi avec la densit\u00e9. Il passe \u00a0par un minimum, qui correspond alors \u00a0\u00e0 une densit\u00e9 optimale d’un point de vue \u00e9conomique. Dans l’exemple pr\u00e9sent\u00e9 qui correspond \u00e0 un prix tr\u00e8s mod\u00e9r\u00e9 de terrain constructible cette densit\u00e9 optimale\u00a0 est un peu inf\u00e9rieure \u00e0 0,5. Si on pr\u00e9sentait les m\u00eames graphiques pour des valeurs sup\u00e9rieures du foncier, on verrait que dans chaque cas\u00a0 se pr\u00e9sente un minimum de co\u00fbt total, mais que le point o\u00f9 il se produit se d\u00e9place, au fur et \u00e0 mesure que le prix du terrain augmente, vers la droite et vers le haut. Cela met en \u00e9vidence que, pour chaque valeur de foncier, existe un optimum de co\u00fbt total, pour lequel l’augmentation du co\u00fbt de construction est compens\u00e9e au mieux par la r\u00e9duction de l’incidence fonci\u00e8re. A un co\u00fbt de foncier plus \u00e9lev\u00e9 correspond un optimum de densit\u00e9 plus \u00e9lev\u00e9. La densit\u00e9 optimale est croissante avec le prix du foncier mais alors, ce co\u00fbt foncier \u201coptimis\u00e9\u201c ramen\u00e9 \u00e0 la surface habitable se combine avec un co\u00fbt de construction augment\u00e9, ce qui aboutit alors \u00e0 un prix total lui-m\u00eame rapidement croissant.<\/p>\n

<\/a><\/p>\n

Les cons\u00e9quences qui en r\u00e9sultent se recoupent bien avec l’observation :
\n– dans les agglom\u00e9rations o\u00f9 se trouve en p\u00e9riph\u00e9rie accessible une relative disponibilit\u00e9 fonci\u00e8re, l’investissement d’habitat le plus \u00e9conomique, terrain plus construction, est la maison individuelle. On a l\u00e0 un facteur explicatif fort du d\u00e9veloppement de l\u2019habitat p\u00e9ri-urbain ;
\n– lorsque, dans la ligne aujourd’hui encourag\u00e9e ou impos\u00e9e par les \u00e9volutions l\u00e9gislatives, les r\u00e8gles d’urbanisme sont modifi\u00e9es pour autoriser des densit\u00e9s plus fortes, cette facult\u00e9 n’est utilis\u00e9e par les nouveaux projets qu’en restant dans la limite de l’optimum correspondant au march\u00e9 immobilier local. Dans les march\u00e9s immobiliers de prix mod\u00e9r\u00e9s cet optimum est bas, ce qui explique que dans cette configuration, beaucoup de demandes de permis de construire n’utilisent pas toute la densit\u00e9 autoris\u00e9e. C’est ce qu’on observe en particulier dans nombre de zones centrales d’agglom\u00e9ration de taille moyenne, ou encore dans la premi\u00e8re couronne des agglom\u00e9rations m\u00e9tropolitaines, hors Paris o\u00f9 les prix immobiliers tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9s concernent aussi la premi\u00e8re couronne ;
\n– on ne construit dense (par exemple densit\u00e9 parcellaire sup\u00e9rieure \u00e0 2) que dans les zones o\u00f9 les prix de l’immobilier construit sont d\u00e9j\u00e0 \u00e9lev\u00e9s, et tr\u00e8s dense (densit\u00e9 parcellaire sup\u00e9rieure \u00e0 3) que dans les zones tr\u00e8s ch\u00e8res.<\/p>\n

Ces m\u00e9canismes \u00e9conomiques, qui sont la cons\u00e9quence des diff\u00e9renciations de co\u00fbts de la construction selon la hauteur et la complexit\u00e9 de l’immeuble, p\u00e8sent donc fortement sur les modalit\u00e9s selon lesquelles se font le d\u00e9veloppement et le renouvellement de l’espace b\u00e2ti r\u00e9sidentiel. Ils ne sont certes pas les seuls \u00e0 prendre en compte dans les d\u00e9cisions touchant \u00e0 la politique urbaine et \u00e0 l’habitat, mais les ignorer expose \u00e0 de graves m\u00e9comptes. Le bilan des d\u00e9cennies de politiques visant \u00e0 s’opposer au d\u00e9veloppement p\u00e9riurbain en est un exemple.<\/p>\n

Arnaud Bouteille<\/strong>
\nD\u00e9cembre 2019<\/p>\n

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Le co\u00fbt de construction est, \u00e0 c\u00f4t\u00e9 de celui du terrain, une composante d\u00e9cisive dans la formation du prix du logement neuf. Beaucoup de facteurs influent sur les valeurs qu’il peut prendre. On cherche ici vise \u00e0 montrer comment ce co\u00fbt varie avec le type d’immeuble construit, maison ou immeuble collectif dans leurs principales variantes, en se pla\u00e7ant du point de vue du ma\u00eetre de l’ouvrage.<\/p>\n","protected":false},"author":5,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[21],"tags":[45,59,36],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/logement.web-pme.fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6580"}],"collection":[{"href":"https:\/\/logement.web-pme.fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/logement.web-pme.fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/logement.web-pme.fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/5"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/logement.web-pme.fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=6580"}],"version-history":[{"count":10,"href":"https:\/\/logement.web-pme.fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6580\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":6614,"href":"https:\/\/logement.web-pme.fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6580\/revisions\/6614"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/logement.web-pme.fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=6580"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/logement.web-pme.fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=6580"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/logement.web-pme.fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=6580"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}