<\/p>\n
Les organismes de foncier solidaire sont une transposition en France des Community Land Trust <\/em>(CLT) \u00ab\u00a0invent\u00e9s\u00a0\u00bb aux \u00c9tats-Unis au cours des ann\u00e9es 1960. Leur principe juridique et \u00e9conomique commun repose sur une dissociation entre la propri\u00e9t\u00e9 du sol et les droits sur les logements[1]<\/a>. Ce m\u00e9canisme vise \u00e0 rendre l\u2019habitat durablement accessible aux m\u00e9nages modestes en encadrant les prix de revente. Si cette filiation est revendiqu\u00e9e par les acteurs fran\u00e7ais, \u00e0 l\u2019\u00e9tranger[2]<\/a> la transposition interroge. Cr\u00e9\u00e9 aux Etats-Unis, le principe des Community Land Trust<\/em> a essaim\u00e9 dans le monde entier (Simonneau C.\u00a02018) notamment \u00e0 partir de 2008 lorsque le Champlain Housing Trust<\/em> de la ville de Burlington dans le Vermont a re\u00e7u le World Habitat Award<\/em>. Il va se d\u00e9velopper dans divers pays, comme le Kenya , le Royaume-Uni et la Belgique. Dans la plupart des transpositions, la notion de communaut\u00e9 est reprise, mais sous des formes diverses. En France, le dispositif OFS-BRS a r\u00e9sult\u00e9 d\u2019une construction originale des politiques publiques nationales. Il a \u00e9t\u00e9 d\u00e9velopp\u00e9 pour r\u00e9pondre \u00e0 des \u00e9lus locaux qui souhaitaient p\u00e9renniser l\u2019aide publique accord\u00e9e \u00e0 l\u2019accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 des m\u00e9nages modestes et par des op\u00e9rateurs Hlm qui ne parvenaient plus \u00e0 produire des logements abordables. Malgr\u00e9 des essais \u00e0 Lille, Lyon ou encore Paris, il s\u2019est av\u00e9r\u00e9 impossible de transposer directement le mod\u00e8le am\u00e9ricain en raison d\u2019un droit de propri\u00e9t\u00e9 trop diff\u00e9rent. Lyon avait tent\u00e9 d\u2019utiliser le bail emphyt\u00e9otique, s\u2019appuyant sur l\u2019exp\u00e9rience locale des Hospices Civils. Paris a contribu\u00e9 \u00e0 l\u2019invention du BRILO[8]<\/a>, bail r\u00e9el immobilier relatif au logement (Vorms, B., 2020). Aucune de ces solutions ne fonctionnait, notamment en raison de leur \u00e9chec \u00e0 assurer la p\u00e9rennit\u00e9 de la valeur pour les m\u00e9nages. Le passage par un changement l\u00e9gislatif \u00e9tait donc indispensable. Souvent, les formes institutionnelles et les gouvernances d\u2019OFS au niveau local n\u2019envisagent pas ou peinent \u00e0 incarner une dynamique \u00ab\u00a0communautaire\u00a0\u00bb. Pour autant, les habitants, usagers finaux des logements, ne sont pas syst\u00e9matiquement oubli\u00e9s. Au-del\u00e0 de la forme juridique des OFS, c\u2019est leur relation aux collectivit\u00e9s territoriales en charge des politiques locales du logement, et leur place dans l\u2019\u00e9laboration de ces politiques qu\u2019il convient d\u2019examiner pour y chercher les modalit\u00e9s d\u2019une \u00e9ventuelle prise en compte de la \u00ab communaut\u00e9 \u00bb. Dans sa d\u00e9finition de la communaut\u00e9, John Emmeus Davis identifie plusieurs composantes : les \u00ab connexions interpersonnelles \u00bb, mais aussi le r\u00f4le des habitants dans le fonctionnement de l\u2019organisation : \u00ab la gouvernance collective, la consultation et l\u2019engagement r\u00e9ciproque \u00bb. Cependant dans la r\u00e9alit\u00e9, le volet relationnel reste le plus d\u00e9velopp\u00e9, comme l\u2019auteur le souligne : \u00ab les relations interpersonnelles qui sont cr\u00e9\u00e9es dans un lieu de r\u00e9sidence parmi les personnes qui vivent pr\u00e8s les unes des autres. Les voisins interagissent. Ils deviennent familiers. Ils deviennent parfois amis. (\u2026) Ces relations, ces liens, sont ce qui distingue une communaut\u00e9 d\u2019un territoire \u00bb[17]<\/a>. Attard, J-P. 2012. Dissociation de la propri\u00e9t\u00e9 du sol et du logement, transposition des pratiques des Community Land Trust aux activit\u00e9s de l\u2019\u00c9tablissement Public Foncier d\u2019Ile de France<\/em>, Rapport. H\u00e9l\u00e8ne Morel<\/strong> <\/a><\/p>\n [1]<\/a> http:\/\/logement.web-pme.fr\/dictionnaire-du-logement\/n-o\/organisme-foncier-solidaire\/<\/a><\/p>\n [2]<\/a> La communaut\u00e9 \u00e9tait l\u2019un des sujets discut\u00e9s lors des rencontres du projet europ\u00e9en Interreg SHICC – Sustainable Housing for Inclusive and Cohesive Cities \u2013 qui s\u2019est d\u00e9roul\u00e9 de septembre 2017 \u00e0 septembre 2020 et qui visait le d\u00e9veloppement du mod\u00e8le CLT-OFS en Europe. Il r\u00e9unissait quatre CLT existants\u00a0– Bruxelles, Gant, Lille et Londres – et favorisait les \u00e9changes avec des CLT \u00e9tats-uniens. Dans ce cadre, il est arriv\u00e9 \u00e0 plusieurs reprises que le mod\u00e8le fran\u00e7ais soit questionn\u00e9 sur le plan de la communaut\u00e9 et de la place des habitants.<\/p>\n [3]<\/a> Selon la pr\u00e9face de l\u2019\u00e9diteur Ted Webster, pour la r\u00e9\u00e9dition de 2007 de The community Land Trust A guide to a New Model of Land Tenure in America<\/em>. (https:\/\/centerforneweconomics.org\/wp-content\/uploads\/2018\/01\/The-Community-Land-Trust-A-Guide-to-a-New-Model-for-Land-Tenure-in-America.pdf)<\/p>\n [4]<\/a> op. cit., p.12, traduction de l\u2019autrice<\/p>\n [5]<\/a> Loi n\u00b02014-366 du 24 mars 2014 pour l\u2019acc\u00e8s au logement et un urbanisme r\u00e9nov\u00e9.<\/p>\n [6]<\/a> Voici trois exemples qui montrent la diversit\u00e9 des approches\u00a0:<\/p>\n Le Champlain Housing Trust, Burlington, Vermont<\/em>, a \u00e9t\u00e9 initi\u00e9 par la collectivit\u00e9 pour d\u00e9velopper une politique du logement abordable, en accession ou location, \u00e0 grande \u00e9chelle. https:\/\/www.getahome.org\/<\/p>\n Le Northern California Land Trust<\/em>, San Francisco Bay Area<\/em>, est n\u00e9 d\u2019un projet collectif de militants urbains pour le \u00ab\u00a0retour \u00e0 la terre\u00a0\u00bb qui construisaient leurs propres logements. Il est devenu op\u00e9rateur de production et gestion de logements abordables, d\u2019\u00e9chelle r\u00e9gionale, \u00e0 la faveur d\u2019une opportunit\u00e9 de financements par les pouvoirs publics de la production de logements accessibles. https:\/\/nclt.org\/<\/p>\n Le Dudley Neighbors Inc.<\/em>, Boston, Massachusetts<\/em>, a \u00e9t\u00e9 cr\u00e9\u00e9 par les habitants d\u2019un quartier \u00e0 l\u2019abandon qui se battaient pour revitaliser leur lieu de vie puis le prot\u00e9ger de la gentrification. https:\/\/www.dudleyneighbors.org\/<\/p>\n Plus d\u2019informations sur les CLT\u00a0: Grounded Solutions, r\u00e9seau \u00e9tatsuniens des CLT, \u00e9tude de Jean-Philippe Attard pour l\u2019EPF d\u2019Ile de France en 2012 https:\/\/base.socioeco.org\/docs\/2012-dissociation-de-la-propertie.pdf et \u00e9tude de Romain Paris, f\u00e9vrier 2019, GMF,\u00a0 \u00ab\u00a0CLT : A concrete solution for affordable housing in France\u00a0\u00bb<\/em><\/p>\n [7]<\/a> op. cit., p.29, traduction de l\u2019autrice<\/p>\n [8]<\/a> http:\/\/logement.web-pme.fr\/2020\/02\/les-metamorphoses-de-la-dissociation-fonciere-du-brilo-au-bail-reel-libre\/<\/p>\n [9]<\/a> Amendement N\u00b0 1185 proposant la cr\u00e9ation des OFS dans un article 77bis, devenu l\u2019article 164 dans la version d\u00e9finitive du texte.<\/p>\n [10]<\/a> Seul un OFS peut cr\u00e9er un BRS. Il peut aussi utiliser d\u2019autres instruments, notamment des baux de longue dur\u00e9e, et depuis la loi 3DS le bail r\u00e9el activit\u00e9. Cependant, \u00e0 ce jour les OFS actuels se concentrent sur le d\u00e9veloppement du BRS.<\/p>\n [11]<\/sup><\/a> Ordonnance n\u00b0 2016-985 du 20 juillet 2016 relative au bail r\u00e9el solidaire<\/p>\n [12]<\/a> Hassenteufel, Patrick. \u00ab\u00a0Les processus de mise sur agenda : s\u00e9lection et construction des probl\u00e8mes publics\u00a0\u00bb, Informations sociales<\/em>, vol. 157, no. 1, 2010, pp. 50-58.<\/p>\n [13]<\/a> Secr\u00e9taire d\u2019\u00c9tat aupr\u00e8s du ministre de la Coh\u00e9sion des Territoires de mai 2017 \u00e0 octobre 2018, puis ministre de la Ville et du Logement d\u2019octobre 2018 \u00e0 juillet 2020, puis ministre de l\u2019Agriculture et de l\u2019Alimentation jusqu\u2019en mai 2022.<\/p>\n [14]<\/sup><\/a> Loi n\u00b0 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant \u00e9volution du logement, de l’am\u00e9nagement et du num\u00e9rique<\/p>\n [15]<\/a> Les CRHH sont des \u00ab\u00a0Instance de concertation au niveau r\u00e9gional de l\u2019ensemble des acteurs intervenant dans le domaine de l\u2019habitat et de l\u2019h\u00e9bergement\u00a0\u00bb https:\/\/www.financement-logement-social.logement.gouv.fr\/le-comite-regional-de-l-habitat-et-de-l-a1713.html<\/p>\n [16]<\/a> Loi<\/em>\u00a0n\u00b0 2022-217 du 21 f\u00e9vrier 2022 relative \u00e0 la diff\u00e9renciation, la d\u00e9centralisation, la d\u00e9concentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale (dite \u00ab\u00a03DS\u00a0\u00bb)<\/p>\n [17]<\/a> Davis J.E. 2022, p.36, traduction de l\u2019autrice<\/p>\n [18]<\/a> http:\/\/www.foncier-solidaire.fr\/index.php\/lille-2018\/paris-2022\/<\/p>\n
\nEn effet, en plus du principe juridique d\u2019utiliser des droits r\u00e9els plut\u00f4t que la pleine propri\u00e9t\u00e9 et du principe \u00e9conomique d\u2019encadrer la revente, les Community Land Trust<\/em> am\u00e9ricains ont un troisi\u00e8me pilier\u00a0: une gestion du foncier dans l\u2019int\u00e9r\u00eat de la \u00ab\u00a0communaut\u00e9\u00a0\u00bb. Ils cherchent \u00e0 animer un dialogue entre tous les acteurs du territoire et \u00e0 \u00ab\u00a0concilier les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gitimes des individus et les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gitimes de la collectivit\u00e9\u00a0\u00bb comme \u00e9nonc\u00e9 dans The Community Land Trust Handbook<\/em> de 1982. Diane Palucha explique que ce \u00ab\u00a0concept de communaut\u00e9 appara\u00eet comme le principal point de tension entre les mod\u00e8les anglo-saxon et fran\u00e7ais.\u00a0\u00bb. (Palucha D., 2019).
\nSelon Ted Webster, le terme de communaut\u00e9 aurait \u00e9t\u00e9 introduit dans le texte fondateur The Community Land Trust, A guide to a New Model of Land Tenure in America<\/em> de 1972[3]<\/a> pour diff\u00e9rencier ce mod\u00e8le d\u2019autres formes de propri\u00e9t\u00e9 d\u00e9membr\u00e9es. Les auteurs de ce guide veillent \u00e0 d\u00e9finir ce terme de \u00ab\u00a0community<\/em> \u00bb qui n\u2019est pas beaucoup plus ais\u00e9 \u00e0 employer aux \u00c9tats-Unis \u00e0 cette \u00e9poque qu\u2019en France aujourd\u2019hui : \u00ab Nous utilisons le mot \u00ab communaut\u00e9 \u00bb (\u2026) compl\u00e8tement conscients du fait qu\u2019il s\u2019agit d\u2019un terme exag\u00e9r\u00e9, impr\u00e9cis et d\u00e9routant. (\u2026) Nous nommerons les personnes qui vivent sur le sol du CLT, la \u00ab communaut\u00e9 r\u00e9sidente \u00bb. La \u00ab communaut\u00e9 \u00bb au sens plus large comprend la communaut\u00e9 r\u00e9sidente ainsi que ceux qui souhaitent l\u2019int\u00e9grer, ceux qui soutiennent le trust ou s\u2019y identifient d\u2019autres mani\u00e8res. Et bien que nous ayons essay\u00e9 de ne pas l\u2019utiliser en ce sens, nous reconnaissons les connotations plus larges (\u2026) la communaut\u00e9 de toute l\u2019humanit\u00e9, une id\u00e9e qui est essentielle au concept de confiance. [4]<\/a>\u00bb
\nLe mod\u00e8le fran\u00e7ais des organismes fonciers solidaires (OFS) a \u00e9t\u00e9 cr\u00e9\u00e9 par la loi ALUR de 2014[5]<\/a>. Les premiers organismes ont \u00e9t\u00e9 d\u00e9velopp\u00e9s par des collectivit\u00e9s, des \u00e9tablissements publics fonciers ou des organismes d\u2019Hlm. L\u2019implication de ces institutions peut laisser penser que les OFS sont relativement \u00e9loign\u00e9s des logiques militantes mises en avant par les CLT. Cette impression doit cependant \u00eatre nuanc\u00e9e. En effet, d\u2019une part le mod\u00e8le des CLT est mis en \u0153uvre de mani\u00e8re tr\u00e8s diverse aux Etats-Unis, notamment en raison de conceptions multiples de la notion de communaut\u00e9. D\u2019autre part, les OFS fran\u00e7ais repr\u00e9sentent une transformation de l\u2019action publique dont on ne doit pas n\u00e9gliger l\u2019importance. Enfin, ils ont \u00e9t\u00e9 inspir\u00e9s par de nombreux questionnements communs\u00a0avec les exp\u00e9riences am\u00e9ricaines, que cet article propose de d\u00e9velopper. Nous traiterons donc ici du troisi\u00e8me pilier du mod\u00e8le CLT, la \u00ab\u00a0communaut\u00e9\u00a0\u00bb, laissant de c\u00f4t\u00e9 les dimensions juridiques et financi\u00e8res d\u00e9j\u00e0 trait\u00e9es dans Politiquesdulogement.com notamment (Vorms B., 2020\u00a0; Bouteille A. et Villemade B., 2020\u00a0; Driant J.-C., 2022).<\/p>\nUn mod\u00e8le CLT qui oscille entre ses racines radicales et des influences lib\u00e9rales<\/strong><\/h3>\n
\nThomas Dawance, architecte et sociologue belge, a contribu\u00e9 \u00e0 la transposition du CLT \u00e0 Bruxelles \u00e0 partir de 2009. Il souligne dans un article de 2020 (Dawance T., 2020) les liens historiques entre le mod\u00e8le et l\u2019id\u00e9e d\u2019\u00ab\u00a0empowerment<\/em>\u00a0\u00bb, qui d\u00e9crit un processus d\u2019\u00e9mancipation, de politisation et d\u2019apprentissage d\u2019un pouvoir d\u2019agir par des populations stigmatis\u00e9es ou rel\u00e9gu\u00e9es (Bacqu\u00e9 M.H., Biewener C., 2013). Au cours des ann\u00e9es 1960, le CLT est \u00ab\u00a0enracin\u00e9 dans la l\u00e9gitime d\u00e9fense radicale des opprim\u00e9s\u00a0\u00bb et le\u00a0community organizing<\/em> th\u00e9oris\u00e9 notamment par Saul Alinsky. Comme la notion d\u2019empowerment<\/em>, le mod\u00e8le CLT va \u00e9voluer au cours des ann\u00e9es 1980 vers une logique de d\u00e9veloppement communautaire qui repose plut\u00f4t sur le \u00ab\u00a0soutien bienveillant\u00a0\u00bb aux m\u00e9nages modestes et sur la recherche d\u2019une certaine paix sociale. En ce d\u00e9but de XXIe<\/sup> si\u00e8cle, Thomas Dawance constate la disparition de l\u2019id\u00e9e de communaut\u00e9 dans la notion d\u2019empowerment<\/em>, remplac\u00e9e par une logique n\u00e9olib\u00e9rale grandissante qui enjoint les plus pauvres \u00e0 \u00ab\u00a0devenir autonomes\u00a0\u00bb et \u00ab\u00a0prendre leurs responsabilit\u00e9s\u00a0\u00bb. Cette \u00e9volution a-t-elle touch\u00e9 aussi les CLT\u00a0?
\nLes CLT oscillent effectivement entre radicalit\u00e9, soutien bienveillant et institutionnalisation (Dawance T., 2020). Les organismes adoptent des gouvernances et des structurations qui refl\u00e8tent des conceptions diverses du territoire et de la question sociale[6]<\/a>. Le champ de leurs activit\u00e9s d\u00e9coule de ce positionnement. Certains se limitent \u00e0 la production et \u00e0 la gestion de logements, soutenant voire rempla\u00e7ant les collectivit\u00e9s dans la r\u00e9alisation de leur politique publique (Paris R., 2019 ; Davis J.E., Jacobus R., 2009), et n\u00e9gligeant quelque peu la vie communautaire (Dawance T., 2020). D\u2019autres visent au contraire une forme de transformation sociale, cr\u00e9ant des collectifs d\u2019entraide et de d\u00e9fense d\u2019int\u00e9r\u00eats locaux. L\u2019\u00e9chelle d\u2019intervention des CLT produit \u00e9galement des effets sur la conception de communaut\u00e9\u00a0: un trust<\/em> cr\u00e9\u00e9 pour un quartier est difficilement comparable avec un organisme agissant sur le territoire d\u2019un Etat entier. Le mode de financement, g\u00e9n\u00e9ralement d\u00e9pendant du soutien public, le rapport aux \u00e9lus et les contextes politiques locaux, peuvent \u00e9galement expliquer les positions diff\u00e9rentes prises par les organismes.
\nAinsi, aux \u00c9tats-Unis, le sens de la communaut\u00e9 peut recouvrir des r\u00e9alit\u00e9s diverses. Ce sujet est suffisamment sensible parmi les CLT pour faire l\u2019objet d\u2019une table ronde lors du CLT festival de d\u00e9cembre 2021 \u00ab CLTs and Community Organising\u00a0\u00bb,<\/em>\u00a0ou d\u2019un livre \u00ab\u00a0Community Matters <\/em>\u00bb publi\u00e9 en 2022. S\u2019interrogeant sur la place faite \u00e0 la communaut\u00e9 dans le d\u00e9veloppement du mod\u00e8le, John Emmeus Davis \u00e9crit dans l\u2019introduction de cet ouvrage que \u00ab\u00a0les inqui\u00e9tudes quant au fait de \u00ab\u00a0garder le \u00ab\u00a0C\u00a0\u00bb dans le CLT\u00a0\u00bb ne sont pas, en fait, enti\u00e8rement d\u00e9plac\u00e9es. (\u2026) Un CLT tr\u00e8s performant devrait \u00eatre un promoteur de logements productif et un organisateur communautaire r\u00e9ceptif, mais il est difficile de porter deux chapeaux. Certains CLT penchent vers la premi\u00e8re au d\u00e9triment de la seconde.\u00a0\u00bb. On retrouve dans cette analyse l\u2019une des principales sources d\u2019interrogation des OFS fran\u00e7ais\u00a0: ne risquent-ils pas de d\u00e9laisser la gestion pour n\u2019\u00eatre que des instruments de production\u00a0? Cependant l\u2019auteur poursuit en expliquant qu\u2019aux Etats-Unis \u00ab\u00a0la communaut\u00e9 n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 perdue et ne s\u2019est pas \u00e9teinte, bien que la mani\u00e8re dont elle est con\u00e7ue et pratiqu\u00e9e soit devenue de plus en plus complexe \u00bb[7]<\/a> (Davis, J.E., 2022).<\/p>\nUn dispositif coconstruit par l\u2019\u00c9tat et des exp\u00e9rimentateurs locaux<\/strong><\/h3>\n
\nAudrey Linkenheld, adjointe \u00e0 la Maire de Lille depuis 2008, est directement confront\u00e9e aux limites des politiques d\u2019aide \u00e0 l\u2019accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 (Driant J-C., 2022). Devenue d\u00e9put\u00e9e du Nord en 2012, puis rapporteure de la loi ALUR, elle\u00a0propose par amendement[9]<\/a> de cr\u00e9er un nouveau type d\u2019organisme d\u00e9di\u00e9 \u00e0 la dissociation du foncier et du b\u00e2ti\u00a0: les Organismes de Foncier Solidaire (OFS)[10]<\/a>. Le principe du contrat de Bail R\u00e9el Solidaire (BRS), qui d\u00e9finit le nouveau droit r\u00e9el accord\u00e9 par l\u2019OFS, est introduit dans la loi de 2015 pour la croissance, l\u2019activit\u00e9 et l\u2019\u00e9galit\u00e9 des chances \u00e9conomiques, dite loi Macron, puis d\u00e9velopp\u00e9 par ordonnance en 2016[11]<\/a> (Morel H., 2017). Les d\u00e9crets d\u2019application des deux dispositifs paraissent en mai 2017 au Journal Officiel.
\nPort\u00e9s initialement par des \u00e9lus et techniciens locaux, OFS et BRS entrent en application sans d\u00e9bat de fond, ni politique nationale associ\u00e9e. Ces dispositifs ont fait l\u2019objet d\u2019une mise \u00e0 l\u2019agenda silencieuse[12]<\/a>. Au plan national,\u00a0leurs promoteurs ont b\u00e9n\u00e9fici\u00e9 d\u2019une fen\u00eatre d\u2019opportunit\u00e9 pendant le mandat pr\u00e9sidentiel de Fran\u00e7ois Hollande (2012-2017) avec les ministres C\u00e9cile Duflot puis Emmanuelle Cosse, ainsi que du soutien de Julien Denormandie[13]<\/a>, entre 2017 et 2020. Ce dernier ayant travaill\u00e9 sur la loi de 2015 au sein du cabinet du ministre Emmanuel Macron, connaissait le dispositif et l\u2019a encourag\u00e9 jusqu\u2019\u00e0 son changement de portefeuille minist\u00e9riel en juillet 2020.
\nCe dispositif repr\u00e9sente une innovation, tant par son contenu – nouveau droit r\u00e9el, dissociation \u00ab\u00a0rechargeable\u00a0\u00bb -, que par sa forme tr\u00e8s contractuelle. Ses r\u00e8gles sont d\u2019une grande souplesse, ce qui laisse beaucoup d\u2019autonomie aux acteurs locaux. Les statuts et formes de gouvernance des OFS sont libres. Ainsi, parmi les premiers organismes, on trouve par exemple des associations comme \u00e0 Lille ou Rennes, des groupements d\u2019int\u00e9r\u00eat public (GIP) en Haute-Savoie ou \u00e0 Paris, des soci\u00e9t\u00e9s coop\u00e9rative d\u2019int\u00e9r\u00eat collectif (SCIC) de la part d\u2019organismes Hlm, mais aussi de collectivit\u00e9s. Les organismes ayant obtenu un agr\u00e9ment de l\u2019\u00c9tat disposent d\u2019une grande autonomie de d\u00e9cision et d\u2019action. Le contenu du contrat BRS quant \u00e0 lui, est largement confi\u00e9 aux acteurs locaux. Les conditions d\u2019occupations du bien, sont laiss\u00e9s au choix des acteurs, comme le montant de la redevance ou l\u2019encadrement de la revente.
\nPoursuivant avec cette logique, l\u2019\u00c9tat s\u2019est appuy\u00e9 sur les acteurs de terrain et leurs retours d\u2019exp\u00e9riences pour d\u00e9velopper le dispositif de mani\u00e8re it\u00e9rative au fil des lois. Leur forte contribution \u00e0 cette \u00e9laboration permet de les consid\u00e9rer comme des \u00ab\u00a0usagers innovateurs\u00a0\u00bb (Gaglio G., 2011). Ainsi, sur le plan op\u00e9rationnel, le choix de g\u00e9rer les ensembles b\u00e2tis selon la loi de 1965 sur les copropri\u00e9t\u00e9s a \u00e9t\u00e9 act\u00e9 dans la loi ELAN[14]<\/a> en 2018, sur proposition d\u2019acteurs locaux, notamment \u00e0 partir du travail de la coop\u00e9rative Keredes de Saint Malo. D\u2019autres acteurs imaginaient des formes de gestion laissant plus de pouvoir \u00e0 l\u2019OFS. Autre exemple, les inqui\u00e9tudes des organismes pionniers sur la multiplication des agr\u00e9ments OFS et les risques de concurrence (Driant J-C., 2022) ont conduit le l\u00e9gislateur \u00e0 ajouter \u00e0 la proc\u00e9dure un avis consultatif des comit\u00e9s r\u00e9gionaux de l\u2019habitat et de l\u2019h\u00e9bergement (CRHH)[15]<\/a>, dans la loi 3DS[16]<\/a> en 2022.
\nCette forme de travail partenarial repr\u00e9sente une originalit\u00e9 pour les pratiques fran\u00e7aises. Voulus et cr\u00e9\u00e9s par les \u00e9lus locaux, les OFS s\u2019inscrivent dans une dynamique de d\u00e9centralisation. Sans viser explicitement la diff\u00e9renciation, le dispositif autorise une grande diversit\u00e9 dans le fonctionnement des OFS, le montage d\u2019op\u00e9ration et les conditions d\u2019occupation et de revente.
\nAinsi, la r\u00e8glementation nationale sur les OFS suit la logique du mod\u00e8le des CLT qui vise une adaptation aux contextes locaux\u00a0(Simonneau\u00a0C., 2018 ; Paris R., 2019). La souplesse des textes nationaux pourrait repr\u00e9senter l\u2019amorce d\u2019une nouvelle gouvernance des politiques publiques. Les marges d\u2019\u00e9volution des OFS sur l\u2019attention port\u00e9e au d\u00e9veloppement d\u2019une communaut\u00e9 et au r\u00f4le qui lui est d\u00e9volu r\u00e9sident maintenant surtout dans l\u2019\u00e9chelle locale, de la part des acteurs publics comme au sein des organismes eux-m\u00eames.<\/p>\nProximit\u00e9 entre habitat participatif et organismes de foncier solidaire<\/strong><\/h3>\n
\nIl existe en effet une proximit\u00e9, d\u00e8s l\u2019origine, entre les mouvements d\u2019habitat participatif et ceux des OFS. Les acteurs de l\u2019habitat participatif se passionnent pour le sujet d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 dissoci\u00e9e d\u00e8s 2009 lorsque le mod\u00e8le \u00e9tats-unien est pr\u00e9sent\u00e9 en France. Certains s\u2019impliquent dans CLT France, association cr\u00e9\u00e9e fin 2013 pour favoriser la transposition du mod\u00e8le.
\nBeaucoup des collectivit\u00e9s et d\u2019op\u00e9rateurs pionniers des OFS ont aussi l\u2019exp\u00e9rience de l\u2019habitat participatif (Le Comit\u00e9 ouvrier du logement (COL) du Pays Basque, les coop\u00e9ratives HLM Rh\u00f4ne Sa\u00f4ne Habitat et Coopimmo, la ville de Lille ou la m\u00e9tropole de Lyon, \u2026). Nombre des premi\u00e8res op\u00e9rations en BRS ont choisi d\u2019int\u00e9grer les habitants d\u00e8s leur conception, parfois \u00e0 l\u2019initiative de l\u2019OFS (Eco\u2019home \u00e0 Orly), parfois \u00e0 celle des habitants (la Hutte Finale \u00e0 Toulouse).
\nDu point de vue de la gouvernance, pr\u00e8s de la moiti\u00e9 des OFS pionniers ont pris le statut de soci\u00e9t\u00e9s coop\u00e9ratives d\u2019int\u00e9r\u00eat collectif (SCIC), \u00ab\u00a0attractif pour les communs en cours d\u2019institutionnalisation\u00a0\u00bb (Coriat B., 2022). Leur gouvernance repose sur trois cat\u00e9gories de partenaires au minimum,\u00a0dont les salari\u00e9s de la structure ou les partenaires du projet, les b\u00e9n\u00e9ficiaires ou usagers (dans notre cas les habitants) et au moins une troisi\u00e8me famille d’associ\u00e9s qui peuvent \u00eatre des collectivit\u00e9s ou d\u2019autres acteurs pertinents selon la strat\u00e9gie de la structure. Ce mod\u00e8le vise \u00e0 incarner l\u2019\u00e9quilibre entre les int\u00e9r\u00eats individuels, ceux du groupe, et l\u2019int\u00e9r\u00eat g\u00e9n\u00e9ral. Il r\u00e9pond \u00e0 l\u2019objectif des CLT \u00e9nonc\u00e9 dans The Community Land Trust Handbook,<\/em> cit\u00e9 dans l\u2019introduction, de \u00ab\u00a0concilier les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gitimes des individus et les int\u00e9r\u00eats l\u00e9gitimes de la collectivit\u00e9\u00a0\u00bb. Par exemple, l\u2019OFS Atlantique Accession Solidaire, qui r\u00e9unit plusieurs acteurs publics, dont le d\u00e9partement de Loire Atlantique, la m\u00e9tropole de Nantes et la Communaut\u00e9 d\u2019agglom\u00e9ration de Saint-Nazaire, ainsi que les op\u00e9rateurs Hlm locaux, souhaitait voir les habitants participer \u00e0 la gouvernance. L\u2019organisme a opt\u00e9 pour le statut de SCIC malgr\u00e9 ses contraintes \u00e9conomique et fiscale (les SCIC sont soumises \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s).
\nCet article repose sur l\u2019\u00e9tude d\u2019une vingtaine d\u2019organismes parmi les premiers cr\u00e9\u00e9s que l\u2019on peut qualifier d\u2019innovateurs puisqu\u2019ils ont contribu\u00e9 \u00e0 l\u2019\u00e9laboration du dispositif. Leurs intentions et d\u00e9marches ne sont pas les m\u00eames que les pr\u00e8s de cents organismes agr\u00e9\u00e9s par la suite.
\nBien que ces exemples des pionniers ne refl\u00e8tent que partiellement la dynamique fran\u00e7aise dans sa grande diversit\u00e9, il ne faut pas les ignorer.<\/p>\nLes communs : source d\u2019inspiration pour renouveler les gouvernances locales ?<\/strong><\/h3>\n
\nBien que les collectivit\u00e9s territoriales soient loin d\u2019\u00eatre syst\u00e9matiquement impliqu\u00e9es dans la gouvernance des OFS, certaines se saisissent de ce nouvel instrument. Quelques-unes participent \u00e0 un organisme pour s\u2019impliquer op\u00e9rationnellement dans la production (Lille, Rennes, Lyon \u2026), d\u2019autres int\u00e8grent le dispositif dans leur r\u00e8glementation (programmes locaux de l\u2019habitat -PLH-, ou clauses de mixit\u00e9 sociale dans les plans locaux d\u2019urbanisme -PLU- notamment), d\u2019autres encore emploient la n\u00e9gociation avec les initiateurs des OFS. Certaines apportent un soutien mat\u00e9riel par des financements, la mise \u00e0 disposition de fonciers ou de personnels.
\nDu c\u00f4t\u00e9 des OFS, la plupart des acteurs pionniers consid\u00e8rent qu\u2019il s\u2019agit d\u2019un dispositif au service des politiques publiques de l\u2019habitat. Ce consensus initial ne garantit toutefois pas qu\u2019il persiste \u00e0 l\u2019avenir compte tenu de la profusion de nouveaux OFS dont tous ne partagent pas cette fa\u00e7on de voir.
\nLes travaux sur les \u00ab\u00a0communs\u00a0\u00bb pourraient repr\u00e9senter une source d\u2019inspiration sur la mani\u00e8re d\u2019int\u00e9grer ces points de vue d\u2019acteurs locaux \u00e0 la conception d\u2019une politique locale. Ni propri\u00e9t\u00e9 publique, ni priv\u00e9e, les communs sont des ressources prises en charge par une association d\u2019usagers ou communaut\u00e9, qui articule les int\u00e9r\u00eats de ses membres avec l\u2019int\u00e9r\u00eat g\u00e9n\u00e9ral, selon une grande vari\u00e9t\u00e9 de syst\u00e8mes de gouvernance, notamment \u00e9tudi\u00e9s par Elinor Ostrom.
\nCette id\u00e9e des communs soul\u00e8ve des interrogations en France. En effet, les bases normatives de la solidarit\u00e9 ne sont pas les m\u00eames aux Etats-Unis et en France (Paugam S., 2020). Il existe un risque que l\u2019exemple des communs soit utilis\u00e9 pour conduire \u00e0 une lib\u00e9ralisation dans notre pays o\u00f9 les acteurs publics ont encore un r\u00f4le fort de r\u00e9gulation et de redistribution.
\nEn effet, si les CLT de Boston ou Liverpool repr\u00e9sentent des mod\u00e8les en termes de mobilisation habitante, cette implication est n\u00e9e des d\u00e9faillances des services publics. Les habitants exc\u00e9d\u00e9s par l\u2019\u00e9tat de leur quartier se mobilisent pour nettoyer, en lieu et place des pouvoirs publics. Lors des pauses dans ce grand m\u00e9nage urbain, les voisins \u00e9changent sur les difficult\u00e9s qu\u2019ils rencontrent, et puisque le logement revient tr\u00e8s r\u00e9guli\u00e8rement, ils d\u00e9cident d\u2019agir. Leurs histoire et r\u00e9sultats sont s\u00e9duisants mais le processus qui y m\u00e8ne m\u00e9rite d\u2019\u00eatre interrog\u00e9. Serait-il possible de susciter les m\u00eames dynamiques en construisant un dialogue approfondi avec des pouvoirs publics investis\u00a0?
\nAinsi plusieurs auteurs ont recherch\u00e9 la mani\u00e8re dont la le\u00e7on des communs peut contribuer \u00e0 renouveler l\u2019action publique locale en France, tout en conservant les bases normatives de la solidarit\u00e9. Cette inspiration pourrait s\u2019incarner dans une forme de gestion \u00e9labor\u00e9e puis pratiqu\u00e9e conjointement par les acteurs du territoire et les collectivit\u00e9s. La d\u00e9mocratie participative pourrait \u00e9voluer vers une forme plus d\u00e9lib\u00e9rative et contributive (Dau E., Krausz N., 2022). Les citoyens seraient ainsi associ\u00e9s \u00e0 la construction, \u00e0 la mise en \u0153uvre, puis \u00e0 la gestion et \u00e0 l\u2019adaptation permanentes des r\u00e8gles. Cela peut prendre la forme de d\u00e9l\u00e9gation par la conclusion de Partenariats Publics-Communs (PPC) ou la garantie des r\u00e8gles par l\u2019administration qui \u00ab\u00a0agit aussi bien comme une sorte d\u2019autorit\u00e9 d\u2019incitation qu\u2019un tiers de confiance\u00a0\u00bb (Jaspart X., Perrin O., 2021).
\nL\u2019exemple de l\u2019OFS cr\u00e9\u00e9 \u00e0 St-Malo incarne une de ces nouvelles voies de collaboration entre les acteurs publics et la \u00ab\u00a0communaut\u00e9\u00a0\u00bb. En 2016, la coop\u00e9rative d\u2019Hlm Keredes voit dans l\u2019OFS une fa\u00e7on de r\u00e9pondre aux difficult\u00e9s d\u2019accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 des salari\u00e9s de la c\u00f4te d\u2019\u00c9meraude, confront\u00e9s \u00e0 un march\u00e9 du logement trop cher qui leur impose de s\u2019\u00e9loigner de leur lieu de travail. Keredes propose de cr\u00e9er un organisme au service de la politique locale de l\u2019habitat. Elle y associe plusieurs coll\u00e8gues op\u00e9rateurs d\u2019int\u00e9r\u00eat g\u00e9n\u00e9ral et trois grandes entreprises locales qui s\u2019inqui\u00e8tent des difficult\u00e9s de logement de leurs salari\u00e9s. Enfin, l\u2019agglom\u00e9ration de St Malo, puis celle de Dinard, rejoignent l\u2019organisme. Si cet OFS est mis au service de leurs politiques publiques de l\u2019habitat, les collectivit\u00e9s acceptent n\u00e9anmoins de discuter \u00e0 la fois le contenu et les moyens de leur strat\u00e9gie sur l\u2019accession. Elles deviennent ensuite garantes de ce cadre coconstruit, qui fixe par exemple un prix maximum pour l\u2019achat des terrains ou un montant de redevance. Les collectivit\u00e9s n\u2019apportent pas ou peu de financement, et l\u2019OFS ne le leur demande pas. Le r\u00f4le de la puissance publique locale est principalement de r\u00e9guler, sur la base d\u2019une r\u00e8gle discut\u00e9e avec des repr\u00e9sentants de la \u00ab\u00a0communaut\u00e9\u00a0\u00bb. Si les habitants ne sont pas encore tr\u00e8s pr\u00e9sents dans cet exemple, les premi\u00e8res ventes de BRS d\u00e9bouchent d\u00e9j\u00e0 sur l\u2019attribution de si\u00e8ges pour des repr\u00e9sentants habitants au sein de l\u2019organe de gouvernance de cet OFS de statut SCIC. Ainsi au cours des ann\u00e9es \u00e0 venir,\u00a0pouvoirs publics, promoteurs d\u2019int\u00e9r\u00eat g\u00e9n\u00e9ral, entreprises et habitants, d\u00e9battront r\u00e9guli\u00e8rement d\u2019un volet de la politique locale de l\u2019habitat.<\/p>\nUne \u00ab\u00a0communaut\u00e9\u00a0\u00bb tiss\u00e9e de liens interpersonnels<\/strong><\/h3>\n
\nApr\u00e8s avoir trait\u00e9 de la gouvernance, avec une place encore faible, mais grandissante, des habitants et la pr\u00e9sence dans plusieurs OFS d\u2019acteurs impliqu\u00e9s dans le territoire, int\u00e9ressons-nous donc \u00e0 la communaut\u00e9 sous l\u2019angle des relations interpersonnelles.
\nDans leur mod\u00e8le id\u00e9al, les Community Land Trust<\/em>, loin de se limiter \u00e0 produire des logements, viseraient une forme de transformation sociale\u00a0: cr\u00e9ant des collectifs, formant les personnes \u00e0 la d\u00e9fense de leurs int\u00e9r\u00eats, les soutenant par des aides au financement ou \u00e0 la recherche d\u2019emploi etc. Cette vision se rapproche du \u00ab\u00a0community organizing<\/em>\u00a0\u00bb et de l\u2019\u00ab\u00a0empowerment<\/em>\u00a0\u00bb. Les OFS fran\u00e7ais font peu r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 ces notions,<\/em> notamment parce que les acc\u00e9dants \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 en BRS sont souvent plus ais\u00e9s qu\u2019aux USA ou \u00e0 Bruxelles (le plafond de ressources qui s\u2019applique en France est sup\u00e9rieur au revenu m\u00e9dian). N\u00e9anmoins l\u2019accompagnement des m\u00e9nages est un sujet grandissant comme l\u2019ont montr\u00e9 les 4\u00e8mes rencontres du r\u00e9seau Foncier Solidaire France \u00e0 Paris en d\u00e9cembre 2022[18]<\/a>.
\nQuelques initiatives prises par certains des OFS pionniers traitent des relations interpersonnelles et de l\u2019engagement r\u00e9ciproque. Elles m\u00e9ritent d\u2019\u00eatre soulign\u00e9es.
\nRh\u00f4ne Sa\u00f4ne Habitat, coop\u00e9rative Hlm de la r\u00e9gion lyonnaise, partenaire de l\u2019OFS ORSOL, communique sur le BRS en parlant d\u2019une accession \u00ab\u00a0\u00e0 prix \u00e9quitable\u00a0\u00bb, adjectif qui exprime l\u2019int\u00e9r\u00eat individuel m\u00eal\u00e9 \u00e0 la protection de l\u2019int\u00e9r\u00eat g\u00e9n\u00e9ral. Cette communication d\u00e9note d\u2019une ambition de transmission aux m\u00e9nages acc\u00e9dants des valeurs de la coop\u00e9rative, et de mobilisation sur les enjeux de la production de logements et du r\u00f4le \u00ab\u00a0social\u00a0\u00bb de propri\u00e9taire.
\nA Lille, le processus \u00e9labor\u00e9 par l\u2019OFS pr\u00e9voit que les futurs acc\u00e9dants rencontrent un.e conseiller.e de l\u2019ADIL qui les informe de leurs droits, leur explique le dispositif et les forme pour interagir avec l\u2019OFS, le promoteur, la banque ou encore au sein de la copropri\u00e9t\u00e9. L\u2019OFS de la M\u00e9tropole lilloise (OFSML) a r\u00e9alis\u00e9 une \u00e9tude sur les possibilit\u00e9s et modalit\u00e9s de participation des habitants. Les premiers acc\u00e9dants interrog\u00e9s n\u2019ont pas manifest\u00e9 de d\u00e9sir de s\u2019impliquer dans la gouvernance. Ils d\u00e9sirent plut\u00f4t transmettre leur exp\u00e9rience aux futurs acc\u00e9dants, les accueillir par des formations ou des f\u00eates, et s\u2019impliquer dans des activit\u00e9s \u00e0 l\u2019\u00e9chelle du quartier. Ce type d\u2019implication rejoint\u00a0la tendance plus g\u00e9n\u00e9rale des fran\u00e7ais vis-\u00e0-vis de l\u2019engagement b\u00e9n\u00e9vole [19]<\/a>.
\nLe COL, coop\u00e9rative Hlm du Pays-Basque issue du mouvement des Castors des ann\u00e9es 1950, poursuit l\u2019engagement politique de ses cr\u00e9ateurs en d\u00e9veloppant habitat participatif et OFS. Imed Robbana, son directeur, cherche \u00e0 cr\u00e9er un sentiment d\u2019interd\u00e9pendance et de solidarit\u00e9 entre les membres de la coop\u00e9rative. Il souhaite convaincre les habitants-coop\u00e9rateurs de l\u2019int\u00e9r\u00eat de recr\u00e9er des outils de mutualisation et de soutien collectif en leur faisant exp\u00e9rimenter un groupement de consommateurs, un fond de solidarit\u00e9 ou encore une plateforme de communication interne[20]<\/a>.
\nCes initiatives ne se substituent en aucun cas \u00e0 l\u2019action des pouvoirs publics. Au contraire, les m\u00e9nages qui connaissent des difficult\u00e9s sont orient\u00e9s vers le droit commun. Les organismes cherchent plut\u00f4t \u00e0 encourager la solidarit\u00e9 de voisinage et \u00e0 mobiliser les acc\u00e9dants sur leurs responsabilit\u00e9s de propri\u00e9taires.
\nLes inspirations id\u00e9ologiques des CLT et des OFS sont donc aussi diversifi\u00e9es en France qu\u2019aux Etats-Unis, et on observe dans les deux pays une large amplitude d\u2019inspirations politiques allant de la logique lib\u00e9rale \u00e0 la vis\u00e9e de transformation sociale par les personnes concern\u00e9es. La transposition du mod\u00e8le CLT en France a permis aux acteurs pionniers d\u2019exp\u00e9rimenter un nouveau rapport entre l\u2019\u00c9tat et les territoires. La loi s\u2019est construite de mani\u00e8re it\u00e9rative \u00e0 partir des premi\u00e8res exp\u00e9riences, en favorisant une autonomie de d\u00e9cision et une souplesse d’organisation. A l\u2019\u00e9chelle locale,\u00a0on per\u00e7oit des pr\u00e9mices d\u2019\u00e9volutions de la gouvernance vers une co-construction des politiques avec un r\u00f4le renouvel\u00e9 pour les acteurs publics. Enfin, certains OFS cherchent \u00e0 faire na\u00eetre un sentiment collectif qui approche de la notion de communaut\u00e9.
\nPour illustrer le fait que la communaut\u00e9 n\u2019a pas compl\u00e8tement disparu dans la transposition des CLT en France, nous avons mis l\u2019accent sur les exp\u00e9riences de certains pionniers. Faisant vivre cette id\u00e9e, ces organismes ont travaill\u00e9 \u00e0 l\u2019\u00e9chelle nationale, avec l\u2019\u00c9tat et au sein du r\u00e9seau des OFS, ainsi que localement avec les collectivit\u00e9s et les habitants. Cependant, le fort d\u00e9veloppement de ces organismes en quelques ann\u00e9es permettra-t-il de p\u00e9renniser l\u2019attention \u00e0 la communaut\u00e9\u00a0port\u00e9e par ces pionniers ?<\/p>\n
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\nJanvier 2023<\/p>\n
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