<\/p>\n

Depuis le Grenelle de l\u2019Environnement, les politiques publiques ont fait de la r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique des logements une priorit\u00e9, aussi bien \u00e0 l\u2019\u00e9chelle nationale qu\u2019\u00e0 celle des collectivit\u00e9s locales. Pour le parc des copropri\u00e9t\u00e9s, qui repr\u00e9sente 28 % des logements fran\u00e7ais, les mesures d\u00e9ploy\u00e9es ont principalement port\u00e9 leurs fruits sur les grandes copropri\u00e9t\u00e9s qui connaissent actuellement une dynamique relative de r\u00e9novation. Les petites copropri\u00e9t\u00e9s sont aujourd\u2019hui consid\u00e9r\u00e9es comme un angle mort, aussi bien par les acteurs publics et priv\u00e9s de la r\u00e9novation que pour la recherche. \u00a0Elles constituent pourtant un gisement d\u2019\u00e9conomie d\u2019\u00e9nergie important. Cet article[1]<\/a> vise \u00e0 mieux appr\u00e9hender l\u2019entit\u00e9 \u201cpetites copropri\u00e9t\u00e9s\u201d, \u00e0 comprendre leur rapport sp\u00e9cifique \u00e0 la r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique, et sugg\u00e8re quelques pistes d\u2019action. Il est issu d\u2019une exploration bibliographique sommaire pour pr\u00e9parer un webinaire[2]<\/a> propos\u00e9 par le CeDRE AURA[3]<\/a>.<\/p>\n

Qu\u2019est-ce qu\u2019une \u201cpetite copropri\u00e9t\u00e9\u201d\u00a0?<\/strong><\/h3>\n

Tout d\u2019abord, il convient de pr\u00e9ciser ce que l\u2019on peut entendre par \u201cpetite copropri\u00e9t\u00e9\u201d. Nous identifions trois entr\u00e9es possibles\u00a0: \u00a0juridique, statistique, et ethnographique. Selon le registre de d\u00e9finition adopt\u00e9, les contours de l\u2019objet d\u2019\u00e9tude diff\u00e8rent. Les d\u00e9finitions peuvent \u00eatre plus ou moins restrictives et n\u2019insistent pas sur les m\u00eames probl\u00e8mes. Notre propos n\u2019est pas ici de dire qu\u2019une d\u00e9finition est meilleure qu\u2019une autre, car chacune \u00e9claire une facette de la r\u00e9alit\u00e9. Nous utiliserons d\u2019ailleurs ces diff\u00e9rentes d\u00e9finitions dans la suite de l\u2019article.
\nLa d\u00e9finition juridique s\u2019appuie sur un r\u00e9gime d\u2019exception \u00e0 la loi de 1965 pour certaines copropri\u00e9t\u00e9s. Celles-ci sont soumises comme les autres \u00e0 cette loi, mais \u00e0 partir de 2006 plusieurs d\u00e9crets ont apport\u00e9 une simplification progressive des r\u00e8gles qui les concernent. Depuis le 1er janvier 2020, la \u201cpetite copropri\u00e9t\u00e9\u201d est devenue une notion juridique \u00e0 part enti\u00e8re, avec deux r\u00e9gimes d\u00e9rogatoires visant \u00e0 simplifier la prise de d\u00e9cision et la gestion. Pour les copropri\u00e9t\u00e9s de moins de cinq lots d\u2019habitation ou moins de 15\u00a0000 euros de budget moyen sur les trois derni\u00e8res ann\u00e9es, le r\u00e9gime permet une comptabilit\u00e9 moins lourde\u00a0; il retire l\u2019obligation d\u2019organiser une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale et ouvre la possibilit\u00e9 de d\u00e9cider \u00e0 l\u2019unanimit\u00e9 par seule consultation \u00e9crite. A celles de deux lots s\u2019applique une r\u00e8gle inspir\u00e9e de celle de l\u2019indivision\u00a0: l\u2019un ou l\u2019autre des copropri\u00e9taires peut prendre seul des d\u00e9cisions concernant la conservation de l\u2019immeuble.
\nCette d\u00e9finition juridique a pu faire l\u2019objet de tensions avec les repr\u00e9sentants des syndics professionnels, qui cherchent logiquement \u00e0 pr\u00e9server leur march\u00e9. En effet, le r\u00e9gime d\u00e9rogatoire facilite le passage au syndic b\u00e9n\u00e9vole ou coop\u00e9ratif. Le seuil aurait pu \u00eatre fix\u00e9 \u00e0 moins de dix lots, mais les f\u00e9d\u00e9rations professionnelles ont obtenu qu\u2019il soit abaiss\u00e9 \u00e0 cinq lots. De ce fait, la seule d\u00e9finition juridique de la \u201cpetite copropri\u00e9t\u00e9\u201d nous para\u00eet trop limitative.
\nLa d\u00e9finition statistique se base sur les donn\u00e9es de l\u2019Insee^{[4]<\/sup><\/a> pour d\u00e9terminer la taille d\u2019une \u201cpetite\u201d copropri\u00e9t\u00e9 par rapport \u00e0 l\u2019ensemble du parc. En 2013, le parc des copropri\u00e9t\u00e9s repr\u00e9sentait 28% du parc des logements en France, soit 9,7 millions de logements et 740 000 immeubles. Pour l\u2019Insee, une \u201ccopropri\u00e9t\u00e9\u201d est d\u00e9finie comme \u00ab\u00a0la possession par plusieurs entit\u00e9s (personnes physiques ou morales) d\u2019un ensemble de b\u00e2timents comprenant des espaces privatifs, notamment des logements, et des parties communes\u00a0\u00bb}[5]<\/a>. Ce parc est tr\u00e8s majoritairement compos\u00e9 d\u2019immeubles collectifs (94,3 % des logements en copropri\u00e9t\u00e9 sont des appartements) et d\u2019une minorit\u00e9 de maisons, dans des copropri\u00e9t\u00e9s dites \u00ab\u00a0horizontales\u00a0\u00bb. 83% des immeubles collectifs en copropri\u00e9t\u00e9 ont moins de 20 lots, et 54% moins de six lots. La moiti\u00e9 des logements en copropri\u00e9t\u00e9 est situ\u00e9e dans des immeubles de moins de 20 lots^{[6]<\/sup><\/a>. En partant de ces donn\u00e9es, nous proposons de d\u00e9finir par convention comme \u00ab\u00a0petites copropri\u00e9t\u00e9s\u201d les immeubles de moins de 20 lots de logement\u00a0: comme copropri\u00e9t\u00e9s \u201cmoyennes\u201d les immeubles de 21 \u00e0 50 lots, qui regroupent 32% des logements en copropri\u00e9t\u00e9, et comme \u201cgrandes\u201d copropri\u00e9t\u00e9s, ceux de plus de 50 lots qui en regroupent 17%. Il faut souligner que le r\u00e9cent Registre national des copropri\u00e9t\u00e9s (RNC) ne permet pas d\u2019appr\u00e9hender le premier de ces seuils, puisqu\u2019il ne distingue que trois tranches\u00a0: les copropri\u00e9t\u00e9s de moins de 10 lots, celles de moins de 11 \u00e0 49 lots et celles de 50 lots ou plus.
\nEnfin, on peut proposer une d\u00e9finition ethnographique fond\u00e9e sur le point de vue des copropri\u00e9taires. Ceux-ci ne raisonnent pas en termes de nombre de lots mais de nombre de copropri\u00e9taires. Mais surtout, ils n\u2019ont pas toujours pleinement conscience d\u2019\u00eatre en copropri\u00e9t\u00e9 au sens juridique. C\u2019est ce que montre une \u00e9tude r\u00e9alis\u00e9e par le PUCA[7]<\/sup><\/a> sur la ville de Flers en Normandie. L\u2019enqu\u00eate porte sur les copropri\u00e9t\u00e9s d\u00e9clar\u00e9es \u00ab\u00a0sans syndic\u00a0\u00bb dans le RNC, crit\u00e8re qui s\u2019est r\u00e9v\u00e9l\u00e9 pertinent pour rep\u00e9rer des petites copropri\u00e9t\u00e9s (m\u00e9diane six logements). L\u2019\u00e9tude propose de d\u00e9finir ces petites copropri\u00e9t\u00e9s \u00ab\u00a0sans syndics\u00a0\u00bb comme celles dans lesquelles la norme sociale pr\u00e9domine sur la norme juridique pour en g\u00e9rer les affaires.
\nPlus pr\u00e9cis\u00e9ment, le niveau de conscience des copropri\u00e9taires \u00ab\u00a0d\u2019\u00eatre en copropri\u00e9t\u00e9\u00a0\u00bb varie. Pour illustrer cette diversit\u00e9, nous r\u00e9sumons la typologie propos\u00e9e dans l\u2019\u00e9tude du PUCA}[8]<\/a> en trois id\u00e9aux-type de petites copropri\u00e9t\u00e9s sans syndic.<\/p>\n

\n
• La \u201cquasi-monopropri\u00e9t\u00e9\u201d d\u00e9signe une copropri\u00e9t\u00e9 \u2013 souvent tr\u00e8s petite, avec deux ou trois lots et sans espaces communs \u2013 au sein de laquelle les copropri\u00e9taires n\u2019ont pas conscience d\u2019\u00eatre en copropri\u00e9t\u00e9. La gestion est r\u00e9alis\u00e9e par le copropri\u00e9taire majoritaire, ou laiss\u00e9e \u00e0 chacun pour sa partie du b\u00e2timent.<\/li>\n
• Dans la \u201ccopropri\u00e9t\u00e9 interpersonnelle\u201d, la gestion repose uniquement sur les relations interpersonnelles des copropri\u00e9taires. Ceux-ci se consid\u00e8rent comme trop peu nombreux pour que les obligations de la copropri\u00e9t\u00e9 s\u2019appliquent \u00e0 eux, et ne ressentent pas le besoin de s\u2019appuyer sur son cadre juridique.<\/li>\n
• Enfin, la \u201ccopropri\u00e9t\u00e9 consciente\u201d a conscience des obligations l\u00e9gales et croit s\u2019y conformer. Cependant, on observe souvent qu\u2019elles ne sont pas r\u00e9ellement respect\u00e9es en pratique, par exemple, le syndic b\u00e9n\u00e9vole est souvent non \u00e9lu.<\/li>\n<\/ul>\n

  Au sein du parc des petites copropri\u00e9t\u00e9s au sens statistique (moins de 20 lots), ces copropri\u00e9t\u00e9s sans syndic pr\u00e9sentent une difficult\u00e9 sp\u00e9cifique vis-\u00e0-vis de la r\u00e9novation. Leur fonctionnement informel entra\u00eene en effet deux grands risques de blocage de la gestion et de la prise de d\u00e9cisions, li\u00e9s notamment aux mutations ou \u00e0 d\u2019\u00e9ventuels incidents. D\u2019une part, un conflit interpersonnel entre copropri\u00e9taires risque de parasiter la communication et d\u2019emp\u00eacher l\u2019organisation collective. D\u2019autre part, des cas de vacance peuvent cr\u00e9er des situations o\u00f9 les copropri\u00e9taires ne se connaissent pas, et de ce fait ne sont pas en mesure de communiquer ou de se r\u00e9unir pour d\u00e9cider.<\/p>\n

  Quelques caract\u00e9ristiques du parc des petites copropri\u00e9t\u00e9s<\/strong><\/h3>\n

  Le parc des petites copropri\u00e9t\u00e9s est un objet encore plus m\u00e9connu que celui des copropri\u00e9t\u00e9s en g\u00e9n\u00e9ral. D\u2019abord, les copropri\u00e9t\u00e9s ont peu fait l\u2019objet de recherches en sciences humaines et sociales et les \u00e9tudes se sont concentr\u00e9es sur les grandes copropri\u00e9t\u00e9s des Trente Glorieuses. Ce sont ces derni\u00e8res qui connaissent les difficult\u00e9s les plus visibles (ex\u00a0: grandes copropri\u00e9t\u00e9s d\u00e9grad\u00e9es[9]<\/a>) et font le plus souvent l\u2019objet de r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique globale[10]<\/a>. Cette m\u00e9connaissance est \u00e9galement statistique\u00a0: environ 300 000 copropri\u00e9t\u00e9s[11]<\/a> sur 740 000 ne seraient pas r\u00e9pertori\u00e9es dans le RNC. Enfin, elles sont m\u00e9connues du point de vue de la performance \u00e9nerg\u00e9tique, puisque l\u2019Observatoire national de la r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique (ONRE) raisonne en termes de logements et ne diff\u00e9rencie pas les copropri\u00e9t\u00e9s du reste du parc.
  \nD\u2019un point de vue g\u00e9ographique, on peut consid\u00e9rer que le parc des petites copropri\u00e9t\u00e9s est surtout repr\u00e9sent\u00e9 dans des villes moyennes et petites. De leur c\u00f4t\u00e9, les m\u00e9tropoles ont l\u2019apanage des grandes copropri\u00e9t\u00e9s, m\u00eame si leur parc compte \u00e9galement de nombreux petits immeubles. Plus sp\u00e9cifiquement, on trouve une grande concentration de petites copropri\u00e9t\u00e9s dans les centres-villes historiques et les centres-villes reconstruits (comme ceux de Saint-Nazaire ou Lorient).
  \nD\u2019une point de vue historique, on peut aussi consid\u00e9rer les petites copropri\u00e9t\u00e9s comme un parc en voie de reconnaissance, voire de naissance, du fait de progression de la mise en copropri\u00e9t\u00e9. La majeure partie du parc des petites copropri\u00e9t\u00e9s a \u00e9t\u00e9 construit avant la Seconde Guerre mondiale. A cette \u00e9poque, le statut juridique de la copropri\u00e9t\u00e9 n\u2019existait pas encore pleinement (il date de 1965) et la location dans les \u00ab\u00a0immeubles de rapport\u00a0\u00bb \u00e9tait largement pr\u00e9dominante. Une premi\u00e8re vague de mise en copropri\u00e9t\u00e9 est issue de mono-propri\u00e9t\u00e9s vendues \u00e0 la d\u00e9coupe. Plus r\u00e9cemment une seconde vague provient de la division du pavillonnaire, qui donne des micro-copropri\u00e9t\u00e9s.
  \nPar ailleurs, les observations publi\u00e9es par l\u2019Agence nationale de l\u2019Habitat (ANAH)^{[12]<\/sup><\/a> montrent que les petites copropri\u00e9t\u00e9s sont plus souvent que les autres soumises au risque de fragilit\u00e9. Sur 100 000 immeubles rep\u00e9r\u00e9s comme \u00ab\u00a0fragiles\u00a0\u00bb, 75 000 sont des copropri\u00e9t\u00e9s de moins de 11 lots. Souvent anciens, ces immeubles ont \u00e9t\u00e9 construits sans les standards constructifs et les normes d\u2019hygi\u00e8ne actuels. Beaucoup sont insalubres, voire dangereux.
  \nEnfin, ces copropri\u00e9t\u00e9s sont souvent qualifi\u00e9es de \u201cd\u00e9sorganis\u00e9es\u201d.[13]<\/sup><\/a> Ce mot implique un jugement de valeur, sous-entendant qu\u2019elles sont dans l\u2019incapacit\u00e9 de se g\u00e9rer correctement et notamment d\u2019assurer la r\u00e9novation \u2013 et m\u00eame parfois l\u2019entretien – de l\u2019immeuble. Cela pr\u00e9suppose qu\u2019une dynamique de structuration formelle se basant sur la loi de 1965 (inscription au registre, tenue d\u2019une AG annuelle, emploi d\u2019un syndic professionnel, etc.) serait un pr\u00e9alable n\u00e9cessaire avant d\u2019engager des travaux de r\u00e9novation. Cependant, l\u2019enqu\u00eate du PUCA[14]<\/sup><\/a> montre que les copropri\u00e9taires ne voient pas toujours l\u2019int\u00e9r\u00eat de se structurer. Elle a par ailleurs relev\u00e9 que plusieurs copropri\u00e9t\u00e9s sans syndic ont \u00e9t\u00e9 capables de d\u00e9cider de travaux, m\u00eame importants. La prise de d\u00e9cision sans syndic y est m\u00eame d\u00e9crite par les copropri\u00e9taires comme un \u201cparcours sans emb\u00fbche\u201d. Cela doit nous amener \u00e0 questionner le parti-pris selon lequel il faudrait d\u2019abord organiser les petites copropri\u00e9t\u00e9s pour susciter ensuite des r\u00e9novations \u00e9nerg\u00e9tiques. L\u2019engagement des copropri\u00e9taires nous semble davantage primordial.<\/p>\n}

  Un cumul de handicaps vis-\u00e0-vis de la r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique<\/strong><\/h3>\n

  Les copropri\u00e9t\u00e9s qui se sont engag\u00e9es dans une r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique globale correspondent \u00e0 un profil sp\u00e9cifique\u00a0: grandes ou moyennes, avec chauffage collectif, situ\u00e9es dans les m\u00e9tropoles. Pourtant, les petites copropri\u00e9t\u00e9s constituent la majorit\u00e9 du parc puisque la moiti\u00e9 des logements sont situ\u00e9s dans des immeubles de moins de 20 lots. Comment comprendre alors qu\u2019elles restent un angle mort de la r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique\u00a0? Ce retard s\u2019explique en fait par un cumul de handicaps vis-\u00e0-vis de la prise de d\u00e9cision de r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique.<\/p>\n

  \n
  • La d\u00e9pense d\u2019\u00e9nergie est rarement un sujet commun pour les petites copropri\u00e9t\u00e9s car le chauffage individuel y est largement pr\u00e9dominant \u2013 86% contre 66% dans le reste du parc[15]<\/a>. Lorsque le chauffage n\u2019est pas un sujet de discussion collective lors des assembl\u00e9es g\u00e9n\u00e9rales, il est difficile pour les copropri\u00e9taires de faire le lien entre des d\u00e9penses de chauffage individuelles et des travaux collectifs d\u2019am\u00e9lioration du b\u00e2ti.<\/li>\n
  • Ce parc est constitu\u00e9 d\u2019immeubles plus anciens que le reste du parc des copropri\u00e9t\u00e9s \u2013 67% des copropri\u00e9t\u00e9s de moins de 20 lots datent d\u2019avant 1945, contre 48% pour les plus de 20 lots^{15<\/sup>. Bien souvent, la priorit\u00e9 dans les d\u00e9cisions est donn\u00e9e \u00e0 des travaux urgents concernant la p\u00e9rennit\u00e9 des structures ou les infiltrations, qui passent avant l\u2019am\u00e9lioration \u00e9nerg\u00e9tique.<\/li>\n}
  • Les petites copropri\u00e9t\u00e9s repr\u00e9sentent \u00e9galement des cas de r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique plus difficiles, posant plusieurs questions d\u00e9licates. Comment atteindre le seuil de 35 % d\u2019\u00e9conomies qui d\u00e9clenche les subventions quand les fen\u00eatres, le chauffage et l\u2019eau chaude sanitaire rel\u00e8vent des parties privatives\u00a0? Comment g\u00e9rer le surco\u00fbt li\u00e9 \u00e0 la dimension patrimoniale \u2013 notamment dans les centres-villes historiques \u2013 n\u00e9cessitant l\u2019avis des Architectes des b\u00e2timents de France ?<\/li>\n
  • Les copropri\u00e9taires \u00e9tant peu nombreux, ils ne r\u00e9alisent pas les m\u00eames \u00e9conomies d\u2019\u00e9chelle que ceux des plus grandes copropri\u00e9t\u00e9s. Il est ainsi plus difficile pour eux de d\u00e9gager un budget pour des \u00e9tudes (diagnostic technique global, \u00e9tude de conception\u2026) et, malgr\u00e9 les aides, ce qui reste \u00e0 la charge des copropri\u00e9taires est souvent plus \u00e9lev\u00e9 (il peut facilement atteindre 50\u00a0000 \u20ac par lot selon plusieurs retours de professionnels).<\/li>\n
  • La capacit\u00e9 du gestionnaire \u00e0 prendre en charge la r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique est plus faible pour les petites copropri\u00e9t\u00e9s. Leur gestion est souvent informelle ou r\u00e9alis\u00e9e par un syndic b\u00e9n\u00e9vole, or le sujet de la r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique reste complexe \u00e0 aborder. M\u00eame dans les cas o\u00f9 la gestion est professionnelle, la petite copropri\u00e9t\u00e9 ne repr\u00e9sente qu\u2019un faible budget pour un syndic, qui n\u2019aura pas int\u00e9r\u00eat \u00e0 consacrer beaucoup de temps au sujet.<\/li>\n
  • L\u2019occupation des petites copropri\u00e9t\u00e9s est \u00e9galement moins homog\u00e8ne que celle du reste du parc. Alors que les grandes copropri\u00e9t\u00e9s rassemblent une majorit\u00e9 de propri\u00e9taires occupants, les petites comprennent une large part de propri\u00e9taires bailleurs et de locaux commerciaux tels que des boutiques en pied d\u2019immeubles. Nos observations[16]<\/a> indiquent que ces propri\u00e9taires bailleurs sont moins engag\u00e9s dans la gestion et que leur int\u00e9r\u00eat \u00e9conomique \u00e0 r\u00e9nover est plus faible (exemple\u00a0: les bailleurs ne b\u00e9n\u00e9ficient pas directement des \u00e9conomies de charges, ni du gain en confort).<\/li>\n
  • Les d\u00e9marches actuelles d\u2019accompagnement \u00e0 la r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique sont inadapt\u00e9es aux petites copropri\u00e9t\u00e9s, car les acteurs ont innov\u00e9 \u00e0 partir de l\u2019exp\u00e9rience des grandes copropri\u00e9t\u00e9s. Ce constat concerne aussi bien les outils r\u00e9glementaires, comme le diagnostic technique global qui appara\u00eet comme trop lourd, que les offres des bureaux d\u2019\u00e9tudes, qui n\u2019ont pas \u00e9t\u00e9 con\u00e7ues pour ce profil.<\/li>\n<\/ul>\n

    Un mod\u00e8le sp\u00e9cifique d\u2019accompagnement reste donc \u00e0 inventer pour les petites copropri\u00e9t\u00e9s[17]<\/a>, quelque part entre le \u00ab\u00a0leader \u00e9nerg\u00e9tique\u00a0\u00bb des grandes copropri\u00e9t\u00e9s et l\u2019auto-r\u00e9habilitation des pavillons. De plus, il serait sans doute n\u00e9cessaire de proposer des approches diff\u00e9rentes pour les micro copropri\u00e9t\u00e9s (trois \u00e0 cinq lots), les tr\u00e8s petites (entre cinq et dix lots) et les petites (dix \u00e0 vingt lots).<\/p>\n

    Des pistes d\u2019action \u00e0 explorer<\/strong><\/h3>\n

    Nous terminerons cet \u00e9tat des lieux en proposant quelques pistes de r\u00e9flexion et d\u2019action pour aborder la r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique de ce parc. Elles concernent des acteurs professionnels et locaux, mais ne traitent pas des dispositifs \u00e0 l\u2019\u00e9chelle nationale (subventions, r\u00e9glementation\u2026) qui sont pourtant fondamentaux pour susciter l\u2019int\u00e9r\u00eat \u00e0 agir des copropri\u00e9taires.
    \nTout d\u2019abord, on voit \u00e9merger des dispositifs locaux cibl\u00e9s sur les petites copropri\u00e9t\u00e9s. Il s\u2019agit d\u2019un changement d\u2019approche car, dans ce parc, trop de collectivit\u00e9s ont l\u2019habitude d\u2019attendre la crise pour agir via des outils coercitifs tels qu\u2019un arr\u00eat\u00e9 de p\u00e9ril ou un rachat. Certaines exp\u00e9rimentent des d\u00e9marches pr\u00e9ventives ciblant sp\u00e9cifiquement les petites copropri\u00e9t\u00e9s, avec un mode d’intervention adapt\u00e9. On peut ainsi citer des commissions qui rassemblent les acteurs locaux, une OPAH d\u00e9di\u00e9e sur un quartier, un club municipal de syndics b\u00e9n\u00e9voles, ou encore une subvention d\u2019une communaut\u00e9 de communes, assist\u00e9e par une ADIL, aux copropri\u00e9t\u00e9s pour la mise \u00e0 jour des documents r\u00e9glementaires ou des travaux en parties communes^{[18]<\/sup><\/a>.
    \nOn peut \u00e9galement souligner l\u2019apparition de nouvelles offres d\u2019accompagnement. Des start-up de la \u201cproptech\u201d se positionnent sur le march\u00e9 de l\u2019aide \u00e0 la gestion des petites copropri\u00e9t\u00e9s. Ainsi, Matera, une plateforme d\u2019accompagnement \u00e0 la gestion en syndic coop\u00e9ratif, offre un service d\u00e9di\u00e9 \u00e0 la r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique. L\u2019Association des responsables de copropri\u00e9t\u00e9 (ARC) propose depuis longtemps un accompagnement, mais touche sans doute un public de copropri\u00e9taires plus \u00e2g\u00e9 que celle des plateformes digitale.
    \nLa transaction immobili\u00e8re nous semble une autre piste importante \u00e0 consid\u00e9rer. En effet, une partie des r\u00e9novations \u00e9nerg\u00e9tiques en copropri\u00e9t\u00e9 passera n\u00e9cessairement, non par des d\u00e9cisions collectives en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale, mais par des r\u00e9novations individuelles au moment des transactions, que l\u2019on estime \u00e0 1,2 millions par an (dont une partie seulement concerne des logements en copropri\u00e9t\u00e9). Il y a donc un enjeu important \u00e0 mobiliser les acteurs de la transaction immobili\u00e8re (agents immobiliers, notaires\u2026) pour conseiller suffisamment en amont. Les bailleurs, subissant la pression des nouvelles obligations de r\u00e9novation, seraient notamment une cible-cl\u00e9 pour un tel conseil.
    \nL\u2019habitat participatif offre aussi une piste de r\u00e9flexion int\u00e9ressante. Ainsi, dans le cadre d\u2019EXPERENOS 2}[19]<\/a>, un projet d’\u00c9co-quartier \u00e0 Strasbourg, intitul\u00e9 \u201cR\u00e9habiter\u201d, a exp\u00e9riment\u00e9 un service pour aider des petits groupes d\u2019habitants \u00e0 se constituer pour acqu\u00e9rir ensemble et r\u00e9nover une grande maison qui deviendra, de fait, une copropri\u00e9t\u00e9. Cet exemple montre que l\u2019on peut s\u2019inspirer des savoir-faire issus de l\u2019habitat participatif en construction neuve pour faire de la r\u00e9novation.
    \nPour finir, l\u2019approche par l\u2019<\/strong>empowerment englobe les initiatives visant \u00e0 aider les petites copropri\u00e9t\u00e9s \u00e0 prendre conscience d\u2019elles-m\u00eames. Le th\u00e9\u00e2tre-forum en est un exemple percutant. Cette m\u00e9thode de th\u00e9\u00e2tre participatif a ainsi \u00e9t\u00e9 exp\u00e9riment\u00e9e pour aider les copropri\u00e9taires de petits immeubles de Creil^{[20]<\/sup><\/a> \u00e0 se mobiliser sur des questions de gestion, \u00e0 travers la mise en sc\u00e8ne par des acteurs professionnels de probl\u00e8mes rencontr\u00e9s, vis-\u00e0-vis desquels les copropri\u00e9taires sont invit\u00e9s \u00e0 proposer des solutions.<\/p>\n}

    Ga\u00ebtan Brisepierre
    \n<\/strong>Janvier 2023<\/p>\n

    ---

    \n

    [1]<\/a> Merci \u00e0 Marguerite Demoures pour son aide dans la r\u00e9daction de cet article<\/p>\n

    [2]<\/a> Pour visionner le webinaire cliquer ici<\/a> (code secret\u00a0: xgU3k.i5)<\/p>\n

    [3]<\/a> Centre de ressources pour les territoires en transition d\u2019Auvergne-Rh\u00f4ne-Alpes<\/p>\n

    ^{[4]<\/sup><\/a> INSEE, Les conditions de logement en France<\/em>, \u00e9dition 2017, Insee R\u00e9f\u00e9rences.<\/p>\n}

    [5]<\/a> Op. cit. p.118<\/p>\n

    ^{[6]<\/sup><\/a> Bosvieux Jean, Les logements en copropri\u00e9t\u00e9<\/em>, ANIL, 2010<\/p>\n}

    ^{[7]<\/sup><\/a> Simaillaud Tees,} Les petites copropri\u00e9t\u00e9s sans syndic. Une cat\u00e9gorisation pertinente ?<\/em>,<\/a> PUCA, Avril 22<\/p>\n

    [8]<\/a> Simaillaud Tees, ibid.<\/p>\n

    [9]<\/a> Le Garrec Sylvaine, La d\u00e9molition d’un grand ensemble en copropri\u00e9t\u00e9 : une r\u00e9ponse urbaine \u00e0 un probl\u00e8me de gestion ? : les Bosquets \u00e0 Montfermeil (93)<\/em>, Th\u00e8se en urbanisme sous la direction de Christine Lel\u00e9vrier, 2010<\/p>\n

    [10]<\/a> Brisepierre Ga\u00ebtan, \u00ab\u00a0La d\u00e9cision de r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique dans la copropri\u00e9t\u00e9 : un jeu d\u2019acteurs dynamique\u00a0\u00bb, Les conditions sociales et organisationnelles du changement des pratiques de consommation d\u2019\u00e9nergie dans l\u2019habitat collectif<\/em>, Th\u00e8se de sociologie sous la direction de Dominique Desjeux, 2011<\/p>\n

    [11]<\/a> Voir la pr\u00e9face par 9 de l\u2019\u00e9tude du PUCA pr\u00e9cit\u00e9e.<\/p>\n

    ^{[12]<\/sup><\/a> ANAH,} M\u00e9mento de l\u2019Habitat Priv\u00e9<\/em><\/a>, 2014<\/p>\n

    ^{[13]<\/sup><\/a> Le Garrrec Sylvaine, Petites copropri\u00e9t\u00e9s d\u00e9sorganis\u00e9es : enjeux de rep\u00e9rage et de connaissance<\/em>, Forum de l\u2019Habitat Priv\u00e9, juin 2016.<\/p>\n}

    ^{[14]<\/sup><\/a> Simaillaud Tees, op.cit. <\/em><\/p>\n}

    [15]<\/a> INSEE, Base Logement 2017<\/p>\n

    [16]<\/a> Brisepierre Ga\u00ebtan, \u00ab\u00a0Les logements en location dans le priv\u00e9 : point dur de la r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique\u00a0\u00bb, Politique du logement<\/em><\/a>, 9 mai 2019<\/p>\n

    [17]<\/a> Simon Eva, Copropri\u00e9t\u00e9s, panorama des recherches en sciences sociales<\/em>, PUCA, Mars 2022<\/p>\n

    ^{[18]<\/sup><\/a> ADIL –} Aides aux petites copropri\u00e9t\u00e9 dans leur d\u00e9marche d’organisation et de travaux<\/a>, 2021.<\/p>\n

    [19]<\/a> Plan B\u00e2timent Durable, EXP\u00c9R\u00c9NOS saison 2 : 12 projets laur\u00e9ats pour acc\u00e9l\u00e9rer la r\u00e9novation<\/a>, 2022<\/p>\n

    ^{[20]<\/sup><\/a> Le Garrec Sylvaine,} Bilan des premi\u00e8res actions de la compagnie NAJE et de l\u2019ARC avec des copropri\u00e9t\u00e9s en difficult\u00e9s<\/em><\/a>, Juillet 2017.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

      Depuis le Grenelle de l\u2019Environnement, les politiques publiques ont fait de la r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique des logements une priorit\u00e9, aussi<\/p>\n","protected":false},"author":65,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[21],"tags":[171,170],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/logement.web-pme.fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/12114"}],"collection":[{"href":"https:\/\/logement.web-pme.fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/logement.web-pme.fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/logement.web-pme.fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/65"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/logement.web-pme.fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=12114"}],"version-history":[{"count":6,"href":"https:\/\/logement.web-pme.fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/12114\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":12154,"href":"https:\/\/logement.web-pme.fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/12114\/revisions\/12154"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/logement.web-pme.fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=12114"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/logement.web-pme.fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=12114"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/logement.web-pme.fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=12114"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}