<\/p>\n

Bien difficile de savoir si l\u2019on va vivre dans les ann\u00e9es qui viennent un choc \u00e9ph\u00e9m\u00e8re d\u2019inflation, la hausse des prix retrouvant alors \u00e0 l\u2019horizon de 2 ou 3 ans le niveau consid\u00e9r\u00e9 comme optimum par la banque Centrale europ\u00e9enne (autour de 2% l\u2019an), ou si l\u2019on entre dans une p\u00e9riode o\u00f9 elle s\u2019\u00e9tablira durablement au-dessus de 4% l\u2019an, comme sur la p\u00e9riode 1968 \u2013 1986, avec m\u00eame des pointes \u00e0 plus de 10% certaines ann\u00e9es.
\nSi la p\u00e9riode actuelle pr\u00e9sente certaines similitudes avec le d\u00e9but des ann\u00e9es 70 , notamment avec une envol\u00e9e du prix de l\u2019\u00e9nergie ( mais pour des causes et pour des acteurs tr\u00e8s diff\u00e9rents), le contexte \u00e9conomique actuel n\u2019est plus le m\u00eame compte tenu de l\u2019importance prise par le commerce international d\u2019une part, et par les politiques mon\u00e9taires d\u2019autre part. Bien difficile donc de dresser des pr\u00e9visions.
\nMais toujours est-il que l\u2019on peut s\u2019int\u00e9resser aux effets m\u00e9caniques \u00ab\u00a0d\u2019une pouss\u00e9e de l\u2019inflation\u00a0\u00bb sur les acteurs \u00e9conomiques que constituent les organismes de logement social.
\nOn entend souvent dire que le mod\u00e8le Hlm s\u2019adapte \u00e0 un contexte inflationniste puisque l\u2019inflation donne une ligne directrice \u00e0 la fois \u00e0 l\u2019\u00e9volution des d\u00e9penses des organismes et m\u00e9caniquement aussi \u00e0 leurs ressources par le biais de l\u2019indexation des loyers sur l\u2019IRL, qui n\u2019est autre actuellement qu\u2019une mesure liss\u00e9e de l\u2019indice des prix \u00e0 la consommation.
\nAu-del\u00e0 de ce principe, r\u00e9el, mais trop g\u00e9n\u00e9ral , il n\u2019est pas inutile d\u2019\u00e9clairer plus pr\u00e9cis\u00e9ment le sujet\u00a0.<\/p>\n

De quelle inflation parle-t-on ?<\/h3>\n

On utilise souvent l\u2019\u00e9volution des prix \u00e0 la consommation pour caract\u00e9riser \u00ab\u00a0l\u2019inflation\u00a0\u00bb ce qui n\u2019est pas \u00e9tonnant puisque c\u2019est ce qui int\u00e9resse chacun d\u2019entre nous en tant que m\u00e9nage. Mais le \u00ab\u00a0panier de d\u00e9penses\u00a0\u00bb des organismes Hlm n\u2019est pas le \u00ab\u00a0panier de la m\u00e9nag\u00e8re\u00a0\u00bb\u00a0!
\nLes organismes Hlm doivent notamment engager des projets touchant le secteur du b\u00e2timent\u00a0: selon les comptes du logement environ 14Mds\u20ac au titre de leurs investissements en logements neufs, en travaux sur immeubles existants ou en acquisitions de logements d\u2019occasion et 2 Mds\u20ac au titre de petits travaux et d\u2019entretien, ce qui en fait de loin leur principale source de d\u00e9penses. D\u00e9penses dont les co\u00fbts connaissent actuellement une croissance particuli\u00e8rement \u00e9lev\u00e9e[1]<\/a>\u00a0: l\u2019index du b\u00e2timent BT01 tous corps d\u2019\u00e9tat, a par exemple progress\u00e9 de plus de 7% entre avril 2021 et avril 2022.
\nSuivant la nature de la d\u00e9pense, les indicateurs de prix ou de co\u00fbt connaissent des \u00e9volutions diff\u00e9rentes comme peut l\u2019illustrer le graphique suivant (approche annuelle moyenn\u00e9e) .<\/p>\n

Graphique 1\u00a0: Evolution compar\u00e9e du taux d\u2019inflation et de diff\u00e9rents indices ou index
\n<\/a><\/p>\n

Certes, bon nombre d\u2019indicateurs sont orient\u00e9s tendanciellement \u00e0 la hausse comme l\u2019indique le graphique, mais avec des ampleurs variables. Pour l\u2019\u00e9nergie c\u2019est le r\u00e9gime – tout humour \u00e9cart\u00e9 – des \u00ab\u00a0montagnes russes\u00a0\u00bb avec des \u00e9volutions d\u2019ampleur consid\u00e9rable.
\nBref, \u00ab\u00a0l\u2019inflation\u00a0\u00bb effectivement support\u00e9e peut donc s\u2019av\u00e9rer significativement diff\u00e9rente de l\u2019\u00e9volution des prix \u00e0 la consommation. A cet \u00e9gard, les organismes Hlm sont particuli\u00e8rement expos\u00e9s \u00e0 la hausse des co\u00fbts de construction qui comme l\u2019indique le graphique sont parmi plus toniques.<\/p>\n

Des variations d’ampleur et de calendrier diff\u00e9rents<\/h3>\n

Des effets limit\u00e9s ou au contraire durables dans le temps<\/strong><\/h4>\n

Les impacts d\u2019une pouss\u00e9e d\u2019inflation peuvent se r\u00e9percuter de mani\u00e8re tr\u00e8s diff\u00e9rente selon les postes de d\u00e9penses ou de recettes. Ainsi en est-il par exemple des loyers Hlm, li\u00e9s \u00e0 l\u2019inflation compte tenu de l\u2019indexation des loyers sur l\u2019IRL, et des frais financiers des organismes au titre de leur dette qui est index\u00e9e pour l\u2019essentiel sur le taux du livret A, lui-m\u00eame li\u00e9 \u00e0 l\u2019inflation[2]<\/a>.
\nCes sujets sont en pleine actualit\u00e9 avec la parution r\u00e9cente de l\u2019IRL du deuxi\u00e8me trimestre 2022 (+3.6%) qui sert de r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 l\u2019\u00e9volution maximale des loyers Hlm, et la hausse du taux du livret A pass\u00e9 en quelques mois de 0.5% \u00e0 1% ( f\u00e9vrier 2022) puis 2% (aout 2022) , soit un quadruplement\u00a0en moins d\u2019un an.
\nCes \u00e9volutions qui semblent \u00ab\u00a0parall\u00e8les\u00a0\u00bb sont loin d\u2019avoir des traductions budg\u00e9taires similaires.
\nPour illustrer sch\u00e9matiquement le propos, regardons les cons\u00e9quences d\u2019un \u00ab\u00a0choc d\u2019inflation\u00a0\u00bb sur les loyers[3]<\/a>. On suppose une situation \u00ab normale \u00bb, une tendance, pour les loyers Hlm ( 21 Mds\u20ac actuellement) qui \u00e9volueraient de 2% par an, et l\u2019on simule une hausse de l\u2019inflation en la portant \u00e0 4% sur l\u2019ann\u00e9e N+1 uniquement, puis en revenant \u00e0 2% les ann\u00e9es suivantes.<\/p>\n

<\/a><\/p>\n

Le choc d\u2019inflation de 2 points en N+1 apporte un surcro\u00eet de loyers de 400 millions d\u2019euros en ann\u00e9e N+1 qui impacte par un effet base les ann\u00e9es suivantes. Il y a donc un surcro\u00eet de plus de 400 M\u20ac par an chaque ann\u00e9e et ceci tant que les logements seront occup\u00e9s\u2026
\nExaminons maintenant l\u2019impact sur les int\u00e9r\u00eats d\u2019une dette de 150 milliards d\u2019euros (niveau actuel consolid\u00e9 de tous les organismes Hlm) d\u2019un taux d\u2019int\u00e9r\u00eat de 2% port\u00e9 l\u2019ann\u00e9e N+1 \u00e0 4% puis ramen\u00e9 \u00e0 2%.<\/p>\n

<\/a><\/p>\n

Le choc de 2 points en N+1 entraine un doublement des int\u00e9r\u00eats, qui retrouvent ensuite dans ce sc\u00e9nario imm\u00e9diatement leur niveau ant\u00e9rieur. Donc int\u00e9r\u00eats dus et loyers \u00e9voluent dans le m\u00eame sens avec un choc d\u2019inflation mais pas avec la m\u00eame ampleur et pas avec les m\u00eames calendriers ! Et on n\u2019illustre ici qu\u2019un choc ponctuel sur un an. Et il ne faut pas oublier que ce \u00ab\u00a0constat\u00a0\u00bb, ce rapprochement, illustratif ne r\u00e9sume pas l\u2019ensemble des cons\u00e9quences financi\u00e8res d\u2019 un choc d\u2019inflation\u00a0: les loyers et int\u00e9r\u00eats de la dette ne constituent pas les seuls postes budg\u00e9taires affect\u00e9s.<\/p>\n

Graphique 2\u00a0: impact de 2 points suppl\u00e9mentaires de l’IRL ou du taux livret A sur un an, en milliards d\u2019euros<\/p>\n

<\/a><\/p>\n

Ce constat pourrait para\u00eetre effrayant puisque la charge suppl\u00e9mentaire d\u2019int\u00e9r\u00eat est certes \u00ab\u00a0compens\u00e9e\u00a0\u00bb partiellement[4]<\/a>, \u00e0 terme, par un profil plus \u00e9lev\u00e9 de recettes, mais elle serait \u00e0 m\u00eame de cr\u00e9er d\u2019importantes difficult\u00e9s de tr\u00e9sorerie l\u2019ann\u00e9e N+1, voire de mettre en p\u00e9ril financier les organismes Hlm cette ann\u00e9e-l\u00e0.
\nCe risque n\u2019a pas \u00e9chapp\u00e9 aux acteurs concern\u00e9s, au premier chef la Caisse des d\u00e9p\u00f4ts et consignations qui d\u00e9ploie les pr\u00eats index\u00e9s sur le taux du livret A mobilis\u00e9s par les organismes Hlm. Ces pr\u00eats incorporent pour la plupart d\u2019entre eux une forme de protection contre les variations du taux du livret A\u00a0: pour simplifier, ils sont profil\u00e9s pour assurer une annuit\u00e9 (charge en int\u00e9r\u00eats et capital) pr\u00e9fix\u00e9e, et si les int\u00e9r\u00eats augmentent les remboursements en capital sont diminu\u00e9s d\u2019autant.
\nEn fait, tout se passe comme si le surcro\u00eet d\u2019int\u00e9r\u00eat \u00e0 payer \u00e9tait assum\u00e9 automatiquement, toutes choses \u00e9gales par ailleurs, par un nouveau pr\u00eat. Le report et l\u2019\u00e9talement dans le temps du surcroit d\u2019int\u00e9r\u00eat est ainsi absorbable par le profil plus favorable des ressources de loyer.
\nLa forte d\u00e9gradation effective spontan\u00e9e des r\u00e9sultats d\u2019exploitation du secteur Hlm, li\u00e9e \u00e0 une hausse des int\u00e9r\u00eats \u00e0 couvrir, doit donc \u00eatre relativis\u00e9e dans une certaine mesure dans une perspective \u00e0 long terme. Mais un tel sc\u00e9nario de report d\u2019amortissement ne peut constituer une solution p\u00e9renne au risque de cr\u00e9er un effet boule de neige sur la dette.
\nOn peut esp\u00e9rer que le taux de livret A baisse apr\u00e8s sa pouss\u00e9e, ce qui entra\u00eenera une baisse de la charge en int\u00e9r\u00eats des organismes qui sera accompagn\u00e9e m\u00e9caniquement d\u2019une hausse de leurs remboursements en capital. Ainsi, autour d\u2019un sc\u00e9nario tendanciel, des p\u00e9riodes de sous-amortissement ou de sur-amortissement se succ\u00e8dent et sont cens\u00e9es se compenser sur la dur\u00e9e (40 ans voire plus) des pr\u00eats qui conna\u00eetraient des variations cycliques du taux d\u2019int\u00e9r\u00eat.
\nLe risque de taux associ\u00e9 \u00e0 une politique de recours \u00e0 des pr\u00eats index\u00e9s sur livret A fait donc l\u2019objet d\u2019une protection syst\u00e9mique bas\u00e9e sur l\u2019ajustement dans la dur\u00e9e de l\u2019\u00e9volution des int\u00e9r\u00eats et des loyers. Le raisonnement tient si l\u2019on a \u00e0 couvrir un choc temporaire et bref. Un taux de livret A durablement situ\u00e9 au-dessus de sa moyenne \u00e0 long terme pourrait devenir tr\u00e8s probl\u00e9matique.<\/p>\n

Des d\u00e9calages<\/strong> dans la prise en compte de l\u2019inflation<\/strong><\/h4>\n

Pour \u00eatre plus pr\u00e9cis encore, il faudrait ajouter d\u2019autres effets de calendrier \u00e0 cet \u00e9clairage \u00ab\u00a0pluriannuel\u00a0\u00bb\u00a0: le rythme de prise en compte de l\u2019inflation est en effet bien diff\u00e9rent selon les index ou les r\u00e9f\u00e9rences.
\nPar exemple les loyers Hlm 2023, dans le r\u00e9gime actuel, augmenteront en janvier 2023 en fonction de l\u2019IRL du second trimestre 2022 , qui prend lui-m\u00eame en compte l\u2019inflation de mani\u00e8re liss\u00e9e\u00a0; le taux du livret A qui s\u2019appuie sur des r\u00e9f\u00e9rences des 6 derniers mois est quant \u00e0 lui fix\u00e9 en f\u00e9vrier et ao\u00fbt, mais il est appliqu\u00e9 sur les annuit\u00e9s de dette suivantes.<\/p>\n

Des indexations pr\u00e9vues et pas forc\u00e9ment r\u00e9alis\u00e9es<\/h4>\n

Il faut pr\u00e9ciser enfin que les indexations pr\u00e9vues ne sont pas, dans les faits, automatiques\u00a0: la fixation du taux du livret A peut d\u00e9roger \u00e0 l\u2019application stricte de la formule\u00a0; l\u2019indexation des loyers sur l\u2019IRL peut \u00eatre remise en question par les pouvoirs publics. Cela a \u00e9t\u00e9 le cas par exemple en 2018 o\u00f9 les loyers Hlm ont fait l\u2019objet d\u2019un gel r\u00e9glementaire au b\u00e9n\u00e9fice des locataires mais sans compensation de la part de l\u2019Etat aux organismes Hlm.
\nC\u2019est alors une d\u00e9cision loin d\u2019\u00eatre b\u00e9nigne pour les organismes Hlm puisque compte tenu de l\u2019effet base explicit\u00e9 ci-dessus, une d\u00e9cision sur les loyers une ann\u00e9e donn\u00e9e va se r\u00e9percuter significativement sur le profil des ressources des organismes pendant toute la dur\u00e9e d\u2019occupation des logements.<\/p>\n

En conclusion<\/strong><\/h3>\n

Le \u00ab\u00a0mod\u00e8le \u00e9conomique Hlm\u00a0\u00bb repose sur une logique \u00e9conomique de long terme dont les principes permettent a priori<\/em> de traverser des p\u00e9riodes \u00e9conomiques diff\u00e9rentes (un \u00e9quilibre d\u2019op\u00e9ration se calcule sur une p\u00e9riode de 40 ans soit 6 ou 7 cycles \u00e9conomiques) et l\u2019ensemble des acteurs de ce mod\u00e8le s\u2019organisent en ce sens.
\nL\u2019indicateur fondamental, pour un secteur porteur d\u2019investissements et de dette assez lourds, est le co\u00fbt r\u00e9el de la dette, soit en gros le taux d\u2019int\u00e9r\u00eat diminu\u00e9 du taux de progression des ressources d\u2019exploitation. Avec deux visions temporelles\u00a0: \u00e0 court terme les impacts sur les r\u00e9sultats d\u2019exploitation du secteur, \u00e0 long terme sur la soutenabilit\u00e9 du mod\u00e8le. Et ce qui importe sur ce dernier point ce n\u2019est pas tant le niveau du taux r\u00e9el (taux nominal moins taux d\u2019inflation) que l\u2019\u00e9cart entre le taux r\u00e9el effectif et le taux r\u00e9el anticip\u00e9 qui avait \u00e9t\u00e9 projet\u00e9 au moment du lancement du projet dans la simulation des \u00e9quilibres d\u2019op\u00e9ration.
\nCes derni\u00e8res ann\u00e9es le taux r\u00e9el effectif support\u00e9 par les organismes Hlm s\u2019est repli\u00e9 et a \u00e9t\u00e9 inf\u00e9rieur \u00e0 celui qui avait \u00e9t\u00e9 anticip\u00e9. Ceci a contribu\u00e9 largement \u00e0 la bonne tenue d\u2019ensemble de la situation financi\u00e8re du secteur[5]<\/a>, mais ce ne sera vraisemblablement pas le cas des ann\u00e9es qui viennent, \u00e0 la fois parce que les taux r\u00e9els effectifs remontent et parce que les r\u00e9f\u00e9rences pour les taux anticip\u00e9s ont \u00e9t\u00e9 revues \u00e0 la baisse[6]<\/a> ces derni\u00e8res ann\u00e9es[7]<\/a>.
\nToujours est-il que la situation la plus d\u00e9licate, dans l\u2019imm\u00e9diat et dans la dur\u00e9e, pour les capacit\u00e9s d\u2019investissement des organismes Hlm, est celle o\u00f9 les d\u00e9penses d\u2019exploitation int\u00e8grent une hausse de l\u2019inflation alors que parall\u00e8lement les loyers ne sont pas, ou ne peuvent pas \u00eatre, relev\u00e9s compte tenu de la situation des locataires. Or, l\u2019autofinancement sera, \u00e0 d\u00e9faut d\u2019un apport nouveau de subventions, indispensable pour financer les efforts gigantesques d\u2019investissement du secteur tant en production de logements, compte tenu de la persistance de la demande de logement social \u00e0 bas niveau de loyers, qu\u2019en investissements de r\u00e9habilitation qui devraient \u00eatre multipli\u00e9s par plus de deux pour pouvoir traiter les logements les plus \u00e9nergivores et respecter les orientations du Plan climat \u2026 d\u2019autant plus que le co\u00fbt de ces investissements augmente\u00a0!
\nBien \u00e9videmment la r\u00e9flexion macro\u00e9conomique pr\u00e9sent\u00e9e ici m\u00e9riterait d\u2019\u00eatre fortement modul\u00e9e d\u00e8s lors qu\u2019on s\u2019int\u00e9resserait \u00e0 la situation de chaque organisme pris individuellement[8]<\/a>. Si le cadre g\u00e9n\u00e9ral est identique pour tous les organismes (inflation, taux d\u2019int\u00e9r\u00eat, r\u00e8gles sur les loyers\u2026), leur situation individuelle d\u00e9pend de nombreux param\u00e8tres propres\u00a0: nature et caract\u00e9ristiques du patrimoine, niveau des loyers, niveau de la dette, capacit\u00e9 de hausse des loyers, demande en logement social…). L\u2019am\u00e9lioration structurelle r\u00e9cente (hors effets du confinement et de la r\u00e9duction de loyer de solidarit\u00e9) de la situation du secteur s\u2019est traduite aussi par la diminution des situations individuelles tendues. Une d\u00e9gradation conjoncturelle ou structurelle de la sant\u00e9 du secteur se traduirait \u00e0 l\u2019inverse par une augmentation du nombre et de l\u2019intensit\u00e9 des situations d\u2019organismes en difficult\u00e9, m\u00eame si la constitution de groupes acc\u00e9l\u00e9r\u00e9e par la loi Elan apporte un \u00e9l\u00e9ment suppl\u00e9mentaire de stabilisation.<\/p>\n

Dominique Hoorens<\/strong>
\nJuillet 2022<\/p>\n

---

\n

[1]<\/a> Voir \u00e0 ce sujet l\u2019article de Lo\u00efc Chapeaux, \u00ab\u00a0Co\u00fbt de construction\u00a0: l\u2019impact des crises \u00e0 r\u00e9p\u00e9tition depuis 2020\u00a0\u00bb.<\/strong><\/p>\n

[2]<\/a> Le taux du livret A, pour faire simple, est la moyenne, assortie d\u2019un plancher, entre le taux d\u2019inflation et les taux de march\u00e9<\/p>\n

[3]<\/a> On retient dans cette illustration l\u2019hypoth\u00e8se d\u2019une indexation stricte et imm\u00e9diate des loyers sur l\u2019inflation<\/p>\n

[4]<\/a> La hausse des loyers doit couvrir aussi la hausse des co\u00fbts de gestion et de maintenance<\/p>\n

[5]<\/a> Cette bonne sant\u00e9 globale avait servi de justification \u00e0 la mise en place de la RLS, r\u00e9duction de loyer de solidarit\u00e9<\/p>\n

[6]<\/a> Dans les \u00e9quilibres d\u2019op\u00e9ration le taux r\u00e9el anticip\u00e9 pr\u00e9conis\u00e9 par la CDC pour les \u00e9quilibres d\u2019op\u00e9ration est pass\u00e9 de 1.2% \u00e0 0%<\/p>\n

[7]<\/a> Ce qui plaide pour supprimer les pr\u00e9l\u00e8vements, comme la RLS, mis en place dans la p\u00e9riode plus favorable<\/p>\n

[8]<\/a> On peut se r\u00e9f\u00e9rer aux analyses sur le sujet r\u00e9alis\u00e9es par les F\u00e9d\u00e9rations d\u2019organismes Hlm, la Caisse des d\u00e9p\u00f4ts ou l\u2019ANCOLS<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Le \u00ab\u00a0mod\u00e8le \u00e9conomique Hlm\u00a0\u00bb repose sur une logique \u00e9conomique de long terme dont les principes permettent a priori de traverser des p\u00e9riodes \u00e9conomiques diff\u00e9rentes. La forte acc\u00e9l\u00e9ration de l’inflation est pourtant porteuse d’incertitudes.<\/p>\n","protected":false},"author":60,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[21],"tags":[106],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/logement.web-pme.fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10888"}],"collection":[{"href":"https:\/\/logement.web-pme.fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/logement.web-pme.fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/logement.web-pme.fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/60"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/logement.web-pme.fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=10888"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/logement.web-pme.fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10888\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":10894,"href":"https:\/\/logement.web-pme.fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10888\/revisions\/10894"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/logement.web-pme.fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=10888"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/logement.web-pme.fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=10888"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/logement.web-pme.fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=10888"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}