Pr\u00e9sentation<\/strong><\/p>\n Dans un environnement marqu\u00e9 par la contradiction et par l\u00e0-m\u00eame souvent ind\u00e9chiffrable, rien n\u2019est plus inqui\u00e9tant que l\u2019absence de doute, que l\u2019affirmation se certitudes p\u00e9remptoires. La politique du logement se pr\u00eate particuli\u00e8rement \u00e0 l\u2019expression de positions tranch\u00e9es, parfois inspir\u00e9es par des id\u00e9ologies sommaires ou par la d\u00e9fense d\u2019int\u00e9r\u00eats particuliers, car elle concerne chacun d\u2019entre nous. Or le logement est un domaine complexe, qui ne peut \u00eatre abord\u00e9 qu\u2019en mobilisant diverses disciplines\u00a0: l\u2019\u00e9conomie, le droit, la sociologie, l\u2019architecture et les techniques de construction, la g\u00e9ographie, voire l\u2019histoire. Les prix immobiliers sont-ils trop \u00e9lev\u00e9s ? <\/strong><\/a>par Bernard Coloos. Plus de propri\u00e9taires, plus de ch\u00f4meurs ?<\/a><\/strong>, par Bernard Coloos. Faut-il construire plus de logements ?<\/strong><\/a>, par Jean Bosvieux<\/strong>. La convention d’utilit\u00e9 sociale : outil efficace ou labyrinthe administratif ?<\/strong><\/a>, par Bernard Coloos<\/strong>. Construction : les quotas de logements sociaux sont-ils justifi\u00e9s ?<\/strong><\/a>, par Bernard Coloos<\/strong>. Les attributions de logements sociaux : des objectifs inconciliables ?<\/strong><\/a>, par Bernard Coloos<\/strong> Faut-il faciliter les expulsions ?<\/strong><\/a>, par Jean Bosvieux<\/strong> La r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique du parc de logements passe-t-elle par une obligation de travaux ?<\/a><\/strong>, par Bernard Coloos<\/strong>. Sans \u00e9pargne pr\u00e9alable, l’accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 est-elle risqu\u00e9e ?<\/a><\/strong>, par Bernard Coloos<\/strong> Valeur verte : mythe ou r\u00e9alit\u00e9<\/strong><\/a>, par Bernard Coloos<\/strong>. Aides personnelles locatives et \u00e0 l\u2019accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9\u00a0: un point sur l\u2019\u00e9tat des connaissance<\/strong>s<\/a>, par Jean Cavailh\u00e8s. Les aides au logement : n\u00e9cessit\u00e9 ou g\u00e2chis ?<\/a><\/strong> par Bernard Coloos<\/strong> L’habitat pavillonnaire : la prochaine cible de la R\u00e9novation Urbaine ?<\/a>\u00a0<\/strong>par Bernard Coloos<\/strong> Fixation des loyers\u00a0: libert\u00e9 ou contr\u00f4le\u00a0?<\/a> <\/strong>par Bernard Coloos![\"\"](\"http:\/\/politiquedulogement.com\/wp-content\/uploads\/2017\/04\/Im_QC.jpg\")
<\/a><\/p>\n
\nLa rubrique \u00ab\u00a0Questions et controverses\u00a0\u00bb s\u2019efforce de souligner cette complexit\u00e9 plut\u00f4t que de la masquer, en pr\u00e9sentant \u00e0 la fois les th\u00e8ses en pr\u00e9sence, les connaissances disponibles, ainsi que l\u2019avis plus ou moins affirm\u00e9 de l\u2019auteur lorsqu\u2019il lui semble utile au d\u00e9bat. L\u2019objectif est de fournir au lecteur non une th\u00e8se personnelle, mais les \u00e9l\u00e9ments qui lui permettront de se forger sa propre opinion.
\nLes questions et controverses pr\u00e9sent\u00e9es sur ce site ont \u00e9t\u00e9 publi\u00e9es en volume papier et en e-book sous le titre 15 questions de politique du logement<\/a>.<\/strong><\/p>\n
\nSommaire<\/h3>\n
\n<\/strong>La France et les pays de l\u2019OCDE ont connu, depuis le milieu des ann\u00e9es 1990 jusqu\u2019\u00e0 la crise financi\u00e8re de 2008, une augmentation spectaculaire des prix de l\u2019immobilier. Tout aussi remarquable, dans notre pays, fut la r\u00e9sistance de ces m\u00eames prix cons\u00e9cutivement \u00e0 cette crise. Contrairement \u00e0 la plupart des pr\u00e9visions, les prix immobiliers n\u2019ont gu\u00e8re baiss\u00e9, avec l\u2019inversion du cycle, \u00e0 la diff\u00e9rence d\u2019autres pays. Les premiers indices d\u2019une reprise de la hausse des prix sont m\u00eame apparus courant 2015.
\nLes prix immobiliers sont-ils pour autant, comme on le lit souvent, trop \u00e9lev\u00e9s\u00a0?<\/p>\n
\n<\/strong>Le d\u00e9veloppement de la propri\u00e9t\u00e9 favorise-t-il l’accroissement du ch\u00f4mage ? L’hypoth\u00e8se, \u00e9mise en 1996 par A. Oswald \u00e0 partir de travaux \u00e9conom\u00e9triques sur donn\u00e9es nationales, a fait flor\u00e8s, sans doute parce qu’elle propose une explication simple d’un ph\u00e9nom\u00e8ne pr\u00e9occupant. Elle est toutefois controvers\u00e9e, car la majorit\u00e9 des nombreux travaux auxquels elle a donn\u00e9 lieu ne l’ont pas confirm\u00e9e.<\/p>\n
\nLa question du volume optimal de la construction de logements agite \u00e0 intervalles r\u00e9guliers le monde du logement et les m\u00e9dias. Des objectifs ambitieux, voire inaccessibles, sont affich\u00e9s par les politiques. La construction de nouveaux logements n\u2019est toutefois pas un but en soi, sauf pour les professions qui en vivent. D\u2019o\u00f9 vient alors que la question polarise l\u2019attention et suscite des pol\u00e9miques\u00a0?<\/p>\n
\nLa Convention d\u2019utilit\u00e9 sociale (CUS) s\u2019impose depuis 2009 \u00e0 tous les organismes de logement social, pour une p\u00e9riode de six ans. Elle se situe dans le prolongement historique du conventionnement pour l\u2019aide personnalis\u00e9e au logement, des d\u00e9marches de \u00ab\u00a0gestion urbaine de proximit\u00e9\u00a0\u00bb, puis de qualit\u00e9 de service et prend la suite du conventionnement global de patrimoine lanc\u00e9 en 2004. Les difficult\u00e9s li\u00e9es \u00e0 la d\u00e9finition du contenu des CUS et \u00e0 leur mise en \u0153uvre refl\u00e8tent les contradictions internes de la politique du logement sur des sujets comme la place des collectivit\u00e9s territoriales ou le r\u00f4le du parc social.<\/p>\n
\nL\u2019article 55 de la loi Solidarit\u00e9 et renouvellement urbain (SRU) fait obligation \u00e0 certaines communes de disposer d\u2019un pourcentage minimal de logements sociaux. Faute d\u2019atteindre ce minimum, elles doivent engager un programme de rattrapage. Cette obligation a suscit\u00e9 de vives pol\u00e9miques, qui ont toutefois perdu de leur virulence avec le temps. Depuis la promulgation de la loi, en d\u00e9cembre 2000, les modalit\u00e9s d\u2019application ont chang\u00e9: le niveau des quota a \u00e9volu\u00e9, les sanctions des communes carenc\u00e9es ont \u00e9t\u00e9 renforc\u00e9es. Mais l\u2019obligation demeure. A-t-elle fait la preuve de son efficacit\u00e9 ?<\/span><\/p>\n
\nLes r\u00e8gles d’attribution des logements sociaux suscitent depuis de nombreuses ann\u00e9es d\u00e9bats et r\u00e9formes, sans que, pour autant, un consensus se d\u00e9gage sur ce qu\u2019il faudrait faire. De fait, concilier des imp\u00e9ratifs aussi divers que le respect de la transparence, le logement des plus d\u00e9munis, la mixit\u00e9 sociale, tout en prenant en compte les imp\u00e9ratifs de gestion des organismes, semble relever de la quadrature du cercle.<\/p>\n
\n132\u00a0000 jugements d\u2019expulsion locative ont \u00e9t\u00e9 prononc\u00e9s par les tribunaux en 2015, la plupart en raison d\u2019impay\u00e9s de loyer. L\u2019expulsion est un traumatisme pour le locataire, mais c\u2019est aussi une \u00e9preuve pour le bailleur, du fait de la longueur de la proc\u00e9dure, de son issue incertaine et de son co\u00fbt. La crainte de l\u2019impay\u00e9 est un souci majeur des bailleurs personnes physiques, et elle n\u2019encourage pas les vocations de bailleurs. Faut-il pour autant, comme le pr\u00e9conisent certains, faciliter l\u2019expulsion pour favoriser le d\u00e9veloppement du march\u00e9 locatif\u00a0?<\/p>\n
\nLe gouvernement a institu\u00e9 en 2017 une obligation de travaux d\u2019am\u00e9lioration des performances \u00e9nerg\u00e9tiques afin de r\u00e9duire les consommations \u00e9nerg\u00e9tiques dans les b\u00e2timents \u00e0 usage tertiaire. Certains pr\u00e9conisent d’\u00e9tendre cette obligation aux b\u00e2timents r\u00e9sidentiels. Cette id\u00e9e est-elle pertinente ?<\/a><\/p>\n
\nPour beaucoup, la s\u00e9curit\u00e9 d\u2019un projet d\u2019accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 tient \u00e0 sa pr\u00e9paration. Pour le banquier, l’existence d’un apport personnel cons\u00e9quent est un facteur de limitation du risque, surtout s’il a \u00e9t\u00e9 constitu\u00e9 par un effort continu de plusieurs ann\u00e9es. Peut-on, pour autant,\u00a0 demander aux m\u00e9nages primo-acc\u00e9dants d\u2019attendre cinq, sept, dix ans pour r\u00e9aliser leur projet\u00a0? En d\u2019autres termes, faut-il \u00e9riger la constitution d\u2019une \u00e9pargne pr\u00e9alable en obligation, au nom de la pr\u00e9vention du risque financier\u00a0? Ou, au contraire, faut-il faciliter l\u2019accession de tous ceux dont les revenus semblent suffisamment \u00e9lev\u00e9s pour leur permettre de faire face \u00e0 la charge du remboursement d\u2019un cr\u00e9dit, qu\u2019ils disposent ou non d\u2019un apport personnel\u00a0?<\/p>\n
\nLes biens \u00e9nergivores vont-ils perdre de la valeur ? L\u2019obligation de mentionner la classe \u00e9nerg\u00e9tique des logements, de A \u00e0 G, pour les annonces immobili\u00e8res \u00e0 la location ou \u00e0 la vente, vise \u00e0 faciliter la prise de conscience de nos concitoyens de la place du logement dans la grande bataille des \u00e9conomies d\u2019\u00e9nergie. Dans quelle mesure a-t-elle un effet sur les prix ?<\/p>\n
\n<\/strong>La politique du logement est en cours de r\u00e9forme. Son co\u00fbt \u00e9lev\u00e9 (1,9% du Produit int\u00e9rieur brut en 2016) justifie les d\u00e9bats sur cette question \u00ab\u00a0chaude\u00a0\u00bb. La section 1 pr\u00e9sente des enseignements qui peuvent \u00eatre tir\u00e9s de la th\u00e9orie \u00e9conomique. La section 2 fait un \u00e9tat de travaux appliqu\u00e9s concernant deux dispositifs utilis\u00e9s en France\u00a0: les allocations personnelles locatives (APL) et le pr\u00eat \u00e0 taux z\u00e9ro (PTZ). La section 3 conclut et pr\u00e9sente un r\u00e9sum\u00e9.<\/a><\/p>\n
\nLes aides au logement font l\u2019objet de critiques r\u00e9currentes\u00a0en raison de leur co\u00fbt et de suppos\u00e9s effets pervers, notamment sur les prix et les loyers. Leurs d\u00e9fenseurs font valoir le caract\u00e8re tr\u00e8s social des aides personnelles et la n\u00e9cessit\u00e9 d\u2019agir sur l\u2019offre. Que faut-il en penser\u00a0?<\/p>\n
\nPendant l\u2019\u00e9t\u00e9 2016 s\u2019est d\u00e9velopp\u00e9e une controverse sur l\u2019existence d\u2019un second exode rural qui aurait pour cons\u00e9quence de vider les bourgs et centres-villes. Au-del\u00e0 de la pol\u00e9mique et de la confusion entre zones rurales et villes petites ou moyennes, il ressort de ce d\u00e9bat un risque \u00e9vident, hors zones tendues et m\u00e9tropoles, d\u2019abandon ou de d\u00e9sertification des centres-villes dans ce qui fut l\u2019armature urbaine du XIX\u00e8me si\u00e8cle, avec pour corollaire un d\u00e9port de la demande sur le p\u00e9riurbain dans ces zones o\u00f9 fleurit la maison individuelle.<\/p>\n
\n<\/strong>La question du recours \u00e0 la r\u00e9glementation pour \u00e9viter les abus suscite bien des interrogations. Car le d\u00e9bat ne se limite pas \u00e0 la question des petits logements et se focalise autour des avantages et inconv\u00e9nients d\u2019un contr\u00f4le des loyers durable.<\/p>\n